A.不考虑时间的绝对变化

B.不考虑时间变化对市场的影响

C.必须确定某个特定时间

D.不考虑房地产价格的时间性

参考答案：C

参考解析

估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。这要求房地产估价必须先确定某个特定时间。

52旅游和娱乐用地使用权出让的最高年限为(　　)年。

A.40

B.50

C.60

D.70

参考答案：A

参考解析

目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为5()年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

53下列各项中，房屋租赁基本流程不包括(　　)。

A.寻租人确定房源

B.租赁双方签订书面租赁合同

C.房屋租赁当事人在租赁合同签订后15日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案

D.出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税

参考答案：C

参考解析

房屋租赁的基本流程：①寻租人确定房源;②租赁双方签订书面租赁合同;③房屋租赁登记备案;④出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税。选项C，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关文件到房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

54房地产开发企业必须具有符合(　　)规定的注册资本。

A.县级人民政府

B.国务院

C.县级以上人民政府

D.省级人民政府

参考答案：B

参考解析

《人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，设立房地产开发企业应该具备的条件是：①有自己的名称和组织机构;②有固定的经营场所;③有符合国务院规定的注册资本;④有足够的专业技术人员;⑤法律、行政法规规定的其他条件。

55房地产之所以有独一无二性是因为(　　)。

A.坐落位置不同

B.外观形象不同

C.建筑结构不同

D.建筑设计不同

参考答案：A

参考解析

独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。每宗厉地严都有自己的独特之处，即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的地点或朝向不同，地形、地势不同，周围环境和景观不同，这两宗房地产也是不相同的。

56物业是指已建成并经竣工验收投入使用的(　　)。

A.各类房屋及配套的设施设备

B.各类房屋及配套的设施设备和相关场地

C.单体建筑和建筑群

D.各类房屋和相关场地

参考答案：B

参考解析

物业管理中的物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。房屋可以是建筑群，也可以是单体建筑。配套的设施设备和相关场地是指与房屋相配套或者为房屋使用者服务的室内外市政公用设施、设备和与之相邻的场地、庭院、道路等。

57下列不属于建筑物区分所有权的是(　　)。

A.业主对专有部分的所有权

B.业主对建筑区划内的共有部分的占有权

C.业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权

D.业主对建筑区划内的共有部分的共有权

参考答案：B

参考解析

《人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据这一规定，建筑物区分所有权由以下三部分构成：①业主对专有部分的所有权;②业主对建筑区划内的共有部分的共有权;③业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

58下列价值中因投资者的不同而变动的是(　　)。

A.市场价值

B.使用价值

C.投资价值

D.账面价值

参考答案：C

参考解析

某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

59关于单位为职工缴存的住房公积金的列支方式，下列说法不正确的是(　　)。

A.机关在预算中列支

B.事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支

C.企业在预算中列支

D.企业在成本中列支

参考答案：C

参考解析

单位为职工缴存的住房公积金，按照下列规定列支：①机关在预算中列支;②事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支;③企业在成本中列支。

60物业管理最主要的特点是(　　)。

A.社会化

B.市场化

C.专业化

D.制度化

参考答案：B

参考解析

物业管理市场化是指物业服务企业通过市场竞争机制，遵循等价交换和供求平衡的原则，依靠良好的经营和服务占领市场份额的商业行为，是物业管理最主要的特点。

二、多项选择题(每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，到少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

61城市国有土地的范围具体包括(　　)。

A.城市市区的土地

B.城市郊区部分土地

C.不平等条约获得的境外土地

D.其他依照法律没收，征用为国家所有的土地

E.国家依法征用由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地

参考答案：A,B,D,E

参考解析

《人民共和国土地管理法实施条例》明确了国有土地的范围，主要包括：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地：③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等的原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地有的属于国家所有。

62有下列行为之一的，廉租住房住户应当按照合同约定退回廉租住房(　　)。

A.无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的

B.无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的

C.私自改变廉租住房的内部建筑结构

D.无正当理由连续1年以上未在所承租的廉租住房居住的

E.无正当理由累计1年以上未交纳廉租住房租金的

参考答案：A,B

参考解析

城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：①无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;②无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

63现实中对房地产估价的需要是多方面的，除房地产交易、抵押、税收的需要外，还有(　　)。

A.房地产保险和损害赔偿的需要

B.房地产征用拆迁补偿的需要

C.房地产纠纷解决的需要

D.房地产转让的需要

E.政府强制规定的需要

参考答案：A,B,C,D

参考解析

房地产估价的需要主要有：①国有建设用地使用权出让的需要;②房地产转让的需要;③房地产抵押贷款的需要;④房地产征收征用补偿的需要;⑤房地产损害赔偿的需要;⑥房地产分割、房地产税收、房地产保险、房地产争议调处和司法鉴定的需要;⑦企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为的需要。

64划拨土地使用权包括的形式有(　　)。

A.土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用

B.有偿取得

C.无偿取得

D.占用

E.侵占

参考答案：A,C

参考解析

划拔土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。除法律、法规另有规定外，以划拔方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

65真正需要估价的主要是(　　)等无形资产和企业整体资产。

A.房地产

B.日用品

C.古董

D.名家艺术品

E.珠宝玉石

参考答案：A,C,D,E

参考解析

对于价值量较小或者价格依照通常方法交易确定的商品或者资产，通常不需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。

66下列选项中，属于档案管理内容的有(　　)。

A.物业权属资料

B.业主的权属档案资料

C.物业运行记录

D.档案的更新

E.物业服务企业行政管理

参考答案：A,B,C,E

参考解析

档案管理是指物业服务企业在物业管理活动中，对物业和业主的原始记录进行收集、整理、鉴定、保存、统计、利用，为物业管理提供客观依据和参考资料的活动。物业管理档案的内容包括物业权属资料、技术资料和验收文件，业主的权属档案资料、个人资料，物业运行记录、物业维修记录、物业服务记录和物业服务企业行政管理以及物业管理相关合同资料等。档案管理应对业主的个人信息保密。

67下列选项中，不属于房产税基本特点的有(　　)。

A.房产税属于财产税，其征税对象是房产

B.大、中、小城市的税率标准不一样

C.按年征收，分期缴纳

D.实行等级幅度税额

E.对于出租的房产按租金收入征税

参考答案：B,D

参考解析

房产税的基本特点包括：①属于财产税，其征税对象是房产;②按年征收、分期缴纳;③区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳;④税率全国统一。

68下列选项中，属于房地产市场特征的有(　　)。

A.经营对象的不可移动性

B.以地产交易为主

C.是一个地区性市场

D.以房产交易为主

E.以租赁市场为主

参考答案：A,C

参考解析

房地产市场的特征：①交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利(如房屋所有权、建设用地使用权)的转移;②交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多的受法律、法规、政府政策措施的影响和限制;⑥一般人非经常参与;⑦交易金额较大;⑧交易程序较复杂;⑨广泛需要房地产经纪人提供服务。

69房地产估价合法原则中，在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以(　　)为依据。

A.房地产权属证书

B.土地用途管制

C.权属档案

D.合同约定

E.城市规划

参考答案：A,C,D

参考解析

依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说，遵守合法原则应做到下列四点：①在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案(不动产登记簿)或者合同约定(如租赁权)以及其他合法权属证明为依据;②在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据;③在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;④在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

70写字楼属于(　　)。

A.非收益性房地产

B.收益性房地产

C.出售型房地产

D.出租型房地产

E.自用型房地产

参考答案：B,C,D,E

参考解析

写字楼是既可以出租、销售又可以自用的房地产。写字楼在本质上具有直接产生经济收益的能力，因而属于收益性房地产。