土地估价师考试《土地管理基础与法规》重点整理：土地市场概念_第10页

　　(十)土地使用权抵押的概念和条件(掌握)

　　土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。土地使用权被当做贷款的担保，如果抵押人在借款合同期满后仍不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置。由于土地开发时间长、贷款数量大且风险较大，因而银行往往要求借款人将土地使用权或房地产作抵押，以规避贷款风险。

　　土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。

　　(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

　　(2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

　　(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

　　(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

　　(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

　　例题：下列关于土地使用权抵押的概念和条件，正确的是()。

　　A.土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为

　　B.抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益

　　C.用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权

　　D.土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押

　　答案：BCD

　　解析：土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。

　　(十一)土地使用权租赁的概念(熟悉)

　　土地使用权租赁是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地租赁行为在整个土地使用权租赁市场中比例较小。由于在土地使用权租赁中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金中收回投资，因而土地使用权租赁十分普遍，具体形式也多种多样。如商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都包含着土地使用权的出租。

　　土地使用权租赁，承租人以支付租金为代价取得了对土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利，但承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动，它具有以下几个法律特征：

　　(1)土地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别。

　　(2)用于租赁的地块必须具有法律上的依据。即必须是法律允许的地块，目前只有因出让、转让土地使用权等方式取得的土地使用权的民事主体具有这一权利，如果民事主体无合法原因擅自租赁土地(例如划拨取得的土地使用权)，仍属于非法行为。

　　(3)土地使用权租赁合同是有偿合同。出租人有义务将出租的土地交给承租人使用，并有权取得租金收益。相反，承租人有义务支付租金，有权利使用土地。

　　(4)土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。

　　例题(判断)：商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都不包含着土地使用权的出租。()。

　　答案：×

　　解析：商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都包含着土地使用权的出租。

　　(十二)我国土地市场的发展过程(了解)

　　我国土地市场的形成与发展，是经济体制改革和对外开放的结果。

　　1.土地市场的萌芽阶段

　　1978年农村实行家庭联产承包责任制，土地所有权与使用权开始分离。与此同时，城市土地使用制度开始改革，1980年，我国开始向中外合资企业收取场地使用费，1982年，深圳开征城市土地使用费。1987年，国务院批准在深圳、上海、天津广州、厦门、福州等城市进行土地使用制度改革试点。1988年修订后的《土地管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。我国开始了通过市场机制配置土地资源的尝试。

　　2.土地市场的形成阶段

　　1990年，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施，中国土地市场建立和发展有了法律依据。土地资源的市场配置在全国展开。1992年，邓小平同志南方谈话和十四大以后，全国土地市场的培育、发展进程大大加快。到1992年底，全国除西藏外的29个省(市、区)都已经开展土地出让工作。这一时期，全国各地大搞开发区建设，土地投机盛行，炒卖土地现象非常严重。为此，1993年，国务院开始整顿土地市场。1992年发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件和相关规定。

　　3.土地市场的发展与完善阶段

　　1995年《城市房地产管理法》颁布之后，城市土地市场发展进入一个新的阶段。1998年国土资源部成立以来，土地市场逐步发展和完善。1999年，国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，严格限定行政划拨供地和协议出让土地的范围，并限定了协议出让土地使用权的最低价格。2000年国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，2001年，国务院下发了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》，从严格控制建设用地供应总量，严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行土地使用权招标、拍卖，加强土地使用权转让管理，加强地价管理和规范土地审批的行政行为等六个方面，提出了具体要求。2001年6月，国土资源部下发了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，强调建立健全建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、土地登记可查询制度和集体决策制度。

　　为了规范协议出让土地行为，限制划拨土地使用范围，建立完善的招标拍卖挂牌制度，2001年，国土资源部发布了《划拨用地目录》，细化了划拨与有偿的范围，对不符合划拨目录的建设用地，必须有偿使用。2002年5月国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定各类经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。2003年6月国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》，规定不符合招标拍卖挂牌出让条件的国有土地，方可协议出让。2004年10月，国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》指出各地必须禁止非法压低，地价招商，除按照现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让，推行土地资源的市场化配置。2006年5月31日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，进一步完善了国有土地使用权制度。这一阶段，国企改制中划拨土地使用权改革也逐步推行。1998年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革中涉及的划拨土地使用权管理作出了较详细的规定。1999年，国土资源部发布了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》。

　　这一阶段，土地市场中介队伍也逐步发展壮大，土地评估行业行政管理制度逐步健全。

　　例题(判断)：1995年出台的《城市房地产管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。()。

　　答案：×

　　解析：1988年修订后的《土地管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。