2021年房地产经纪人《业务操作》高频考题（七）

　　1[.多选题]在房地产产品营销过程中，客户因素以及营销组合因素对市场营销活动均会产生较大影响。其中，客户因素包括()。

　　A.购买所花时间

　　B.购买频率

　　C.地理位置的重要性

　　D.资信条件

　　E.价格和质量的比较

　　[答案]ABCE

　　[解析]在房地产市场营销活动中，满足客户需求是房地产开发商和存量房卖方向客户提供房地产产品来实现的。在房地产产品营销过程中，客户因素以及营销组合因素对市场营销活动均会产生较大影响。其中，客户因素包括：①购买所花时间;②购买频率;③地理位置的重要性;④价格和质量的比较。

　　2[.多选题]相对新建商品房市场营销，存量房市场营销的特点有()。

　　A.交易价格由出卖人主导

　　B.一般采用直接销售的形式

　　C.交易标的多为已交易过的房屋

　　D.多采用房地产经纪机构代理销售

　　E.多使用成本低、受众面广的广告

　　[答案]CDE

　　[解析]房地产市场可以划分为存量房市场和新建商品房市场，其市场营销具有不同的特点。存量房市场的营销特点包括：①物业特征为已建成并使用过的不动产;②价格决定由交易双方协议定价;③销售渠道多采用房地产经纪企业代理销售或购买;④营销手段为使用成本低、受众量大的广告手段。新建商品房市场的营销特点包括：①物业特征为新建、没有使用过的不动产;②价格决定由房地产开发商主导定价;③销售渠道可以采用直销渠道，也可以采用代理渠道;④营销手段为使用广告、包装、促销等多种促销手段。

　　3[.多选题]在存量房市场上，房地产产品的市场营销会受到下列()行为的影响。

　　A.房屋设定了抵押权

　　B.房屋已出租

　　C.房屋被查封

　　D.房屋待装修

　　E.房屋待拆迁

　　[答案]AC

　　[解析]作为营销客体的房屋产权关系复杂，造成房地产市场营销中介需要花费大量的时间成本和精力成本核实销售对象的产权。房地产市场营销的对象一一不动产，既包括不动产实体，也包括不动产的权属关系，清晰的房屋产权关系是营销的前提之一。存量房设定了抵押权、被查封都会影响房地产市场营销。另外，在不同发展时期根据住房保障政策建设的保障性住房，其上市条件存在诸多差异。

　　4[.多选题]房地产经纪人在存量房营销活动中，主要的工作有()。

　　A.带领客户看房

　　B.传递不动产交易信息

　　C.撮合不动产交易当事人

　　D.提供经纪延伸服务

　　E.给客户提出专业化建议

　　[答案]BCD

　　[解析]由于不动产的复杂性和交易时间长，以及房地产经纪机构拥有海量的存量房交易信息，越来越多的房地产交易当事人愿意委托房地产经纪机构提供不动产交易服务。房地产经纪人在存量房营销活动中，主要的工作包括以下几个方面：①传递不动产交易信息;②撮合不动产交易当事人实现交易;③提供经纪延伸服务。

　　5[.多选题]房地产项目从上市取得到上市销售，房地产营销划分为()等阶段。

　　A.项目筹划与地块研究

　　B.产品设计与规划

　　C.项目策划与销售

　　D.物业管理

　　E.施工监理

　　[答案]ABC

　　[解析]房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：①项目筹划与地块研究，该阶段的工作包括投资决策、城市规划和地块研究，房地产经纪人在其中主要起到提供信息的作用;②产品设计与规划，在这个阶段，房地产经纪人开始全程介入，主要工作是确定项目的市场定位;③项目策划与销售，该阶段的工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售，是房地产经纪人着重参与的阶段。

　　6[.多选题]房地产经纪人在项目筹划与地块研究阶段的工作主要包括()。

　　A.项目市场定位

　　B.投资决策

　　C.提出开发建议

　　D.城市规划

　　E.地块研究

　　[答案]BDE

　　[解析]在项目筹划与地块研究阶段，房地产开发企业获得土地之前和获得土地之后，房地产经纪人都需要不同程度地介入项目的相关研究工作，包括：①投资决策;②城市规划;③地块研究。房地产经纪人在其中主要起到提供信息的作用。

　　7[.多选题]存量房销售的特点包括()。

　　A.房屋产权关系复杂

　　B.销售对象坐落分散

　　C.价格浮动空间小

　　D.待售房屋实体差异大

　　E.主要为现房销售

　　[答案]ABDE

　　[解析]一般来说，存量房销售的特点包括：①房屋产权关系复杂;②销售对象坐落分散且为现房销售;③待售存量房屋实体差异大;④价格浮动空间大;⑤存量房销售更加侧重体验式服务。

　　8[.多选题]在消费者购房过程中，房屋信息搜索耗费了消费者大量的()等摩擦成本。

　　A.机会成本

　　B.时间成本

　　C.代理成本

　　D.交通成本

　　E.原始成本

　　[答案]BD

　　[解析]存量房市场营销对象坐落分散且为现房销售。新建商品房销售为项目销售，销售标的物一般就在销售处(售楼处)附近，销售人员可以比较便利地引导消费者察看待销售房屋。存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构根据商圈状况建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于勘查坐落于不同住宅小区的物业单元。