2020房地产经纪人考试辅导：房地产所有制和使用制（三）_第3页

　　(3)国有建设用地使用权出让年限

　　国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：

　　上述最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，但实际年限不得高于法律规定的最高年限。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。

　　(4)国有建设用地使用权出让合同

　　采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

　　4.国有建设用地租赁

　　(1)国有建设用地租赁的概念

　　国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

　　(2)国有建设用地租赁的方式

　　国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

　　(3)国有建设用地租赁的期限

　　国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

　　5.国有建设用地使用权作价出资(入股)和授权经营

　　国有建设用地使用权作价出资(入股)是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业(股份有限公司或有限责任公司)，该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。

　　国有建设用地使用权授权经营是指国家根据需要，以一定年期的国有建设用地使用权作价后授权给国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团经营管理。建设用地使用权人依法取得授权经营的建设用地使用权后，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁等形式配置土地。这种方式主要是现有国有企业使用的划拨建设用地使用权需要改制时适用。

　　三、集体土地使用制度

　　(一)集体土地使用权的概念

　　集体土地使用权是指民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利。民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人。《土地管理法》规定，农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册、核发证书、确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

　　(二)集体土地使用权的表现形式

　　我国物权法规定的土地承包经营权和宅基地使用权在性质上可合称为集体土地使用权。集体土地使用权可分为两种：第一种为农地使用权(现行规定为土地承包经营权、自留地和自留山使用权)。农地包括耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地等;第二种为农村建设用地使用权。农村建设用地包括宅基地、集体企业和公益用地等。集体土地使用权的权能要符合保护耕地和保障农业发展的要求;宅基地只限个人使用;处分权能仅限于经集体经济组织允许后使用权可在集体经济组织内部流转。

　　(三)集体土地使用权流转

　　2014年11月21日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，为我国农村土地经营权流转提供了政策支持。同年12月30日，国务院发布了《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，该意见指出，近年来，随着农村劳动力持续转移和农村改革不断深化，农户承包土地经营权，林权等各类农村产权流转交易需求明显增长，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台，为农村产权流转交易提供了有效服务。