2020房地产经纪人考试辅导：房地产所有制和使用制（三）_第2页

　　(四)耕地保护制度

　　十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地。草田轮作地：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地;平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽<1.0米，北方宽<2.0米的沟、渠、路和田埂。

　　第四节　土地使用制

　　一、城镇国有土地使用制度改革

　　改革开放前，我国采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。人们通常把这种土地使用制度概括为“行政划拨、无偿、无限期、无流动的土地使用制度”。这种制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，土地资源配置不合理，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用。改革开放后，这种土地使用制度已越来越不适应经济社会发展的需要，对原有城镇国有土地使用制度逐步进行了改革，已实现了土地使用权和土地所有权分离，建立了土地使用权有偿出让和转让制度。

　　二、国有建设用地使用制度

　　(一)国有建设用地使用权

　　1.国有建设用地使用权的设立

　　《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式.其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资(入股)和授权经营方式。

　　2.国有建设用地使用权划拨

　　(1)国有建设用地使用权划拨的概念

　　《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”

　　(2)国有建设用地使用权划拨的范围

　　《物权法》第一百三十七条规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”《城市房地产管理法》第二十四条规定：“下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

　　(一)国家机关用地和军事用地;

　　(二)城市基础设施和公益事业用地;

　　(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　(四)法律、行政法规规定的其他用地。”

　　(3)国有建设用地使用权划拨的特征

　　①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

　　③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

　　④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

　　⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

　　3.国有建设用地使用权出让

　　(1)国有建设用地使用权出让的概念

　　《城市房地产管理法》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以再土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

　　人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权出让活动，取得建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。

　　(2)国有建设用地使用权出让的方式

　　目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

　　①招标出让方式。

　　招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称“出让人”)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　②拍卖出让方式。

　　拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　③挂牌出让方式

　　挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　④协议出让方式

　　协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”