2016房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案_第5页

　　二、多项选择题

　　1.【题干】关于房地产估价要素的说法，正确的有(　)。

　　【选项】

　　A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需求

　　B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定

　　C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取

　　D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择

　　E.估价程序是指完成估价项目所需要的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复

　　【答案】ABDE

　　【解析】本题考查的是估价目的。在估价中选取股价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。

　　【考点】

　　三、判断题

　　2.【题干】房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。

　　【考点】

　　3.【题干】某宗建筑用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部(用地红线内)的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。

　　【考点】

　　4.【题干】房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。

　　【考点】

　　5.【题干】在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，会使房地产价格下降。

　　【考点】

　　6.【题干】房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公共原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产评估原则的含义。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最利用原则。

　　【考点】

　　7.【题干】房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是市场状况调整的含义。市场状况调整也成为交易日期调整。

　　【考点】

　　8.【题干】比较法估价中进行房地产状况调查，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

　　【考点】

　　10.【题干】有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

　　【考点】