2019房地产估价师《理论与方法》备考试题（四）_第2页

　　16、收益法适用的条件是房地产的()。

　　A、收益能够量化B、风险能够量化

　　C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。

　　A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%

　　答案：D

　　解析：此人应占有的土地份额={126-[(2400-800)/6000]*300}/800=5.75%.

　　18.按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

　　A、收益性B、用途C、市场性D、地段

　　答案：B

　　解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。

　　19.最能说明土地价格水平高低的价格是()。

　　A、土地单价B、基准地价C、楼面地价D、标定地价

　　答案：A

　　解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。

　　20.市场法的理论依据是()。

　　A、适合原理

　　B、替代原理

　　C、最高最佳使用原则

　　D、均衡原理

　　答案：B

　　解析：见教材。

　　21.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间，其价格应当()。

　　A、完全相同B、剧烈变动C、差距加大D、应当相近

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　22.有一宗房地产，土地面积1000平方米，其价格为1500元/平方米，建筑面积5000平方米，其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为()元/平方米。

　　A、950B、1000C、1200D、1250

　　答案：A

　　解析：(1250*5000-1000*1500)/5000=950元/平方米。

　　23、投资利润率的计算公式是( )

　　A. 开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　B. 开发利润/(土地取得成本+开发成本)

　　C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)

　　D.开发利润/开发完成后的房地产价值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。

　　24、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )

　　A. 2500万元

　　B. 3500万元

　　C. 3600万元

　　D. 3000万元

　　答案：C

　　解析： 20000 X 60% X 3000=3600万元。

　　25、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

　　26、一般来说，开发经营期的起点( )

　　A.与经营期的起点重合

　　B.与运营期的起点重合

　　C.与建造期的起点重合

　　D.与开发期的起点重合

　　答案：D

　　解析：见教材图示

　　27、路线价法主要适用于( )

　　A. 城市商业街道两侧土地的估价

　　B. 旧建筑物的估价

　　C. 新建筑物的估价

　　D. 拆迁房屋的估价

　　答案：A

　　解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

　　28、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )

　　A. 算术平均数

　　B. 中位数

　　C. 加权平均数

　　D. 众数

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　29、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)

　　A. 单利计息的利息少，复利计息的利息多

　　B. 单利计息的利息多，复利计息的利息少

　　C. 单利计息的利息与复利计息的利息一样多

　　D. 无法知道

　　答案：A

　　解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。

　　30、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。

　　某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗

　　房地产的正常成交价格为( )元/m2。

　　A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25

　　答案：B

　　解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。

　　31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　解析：租赁期限内的年净收益=200*180*(1-30%)*12=302400元

　　租赁期限外的年净收益=200*200*(1-30%)*12=336000元

　　V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

　　32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。

　　A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　答案：D

　　解析: 根据教材111页直接比较公式，100/( )=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。

　　33、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑

　　物的成新率为( )%。

　　A.76 B.80 C.81 D.84

　　答案：C

　　解析:求成新率的公式：1-(1-残值率) X (有效经过年数 / 建筑物的经济寿命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。