房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》重点内容练习题及答案（12）_第4页

　　15、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

　　16、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/┫)，买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/┫)。

　　17、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。

　　18、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

　　19、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/┫)。

　　20、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/┫，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，

　　21、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。

　　22、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房地产状况修正系数=100/97×102/100=1.05。

　　23、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：加权平均值为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/┫)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元/┫)。

　　24、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日(估价时点)，共4个月，月平均上涨2%

　　=4081.3

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。

　　2、

　　【正确答案】：BCE

　　【答案解析】：开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有。

　　3、

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。

　　4、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：相似的房地产要：区位相近(应与估价对象处在同一供求范围内);用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当(0.5-2倍范围内);建筑结构相同

　　5、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。

　　6、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围;统一付款方式;统一价格单位。

　　7、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。

　　8、

　　【正确答案】：BC

　　【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。

　　9、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：卖方实际得到的价格+应有卖方缴纳的税费=正常成交价格;买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=正常成交价格。

　　10、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。

　　11、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。

　　2、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：通常把市场法测算出的价值称为比准价值。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：据以判断交易价格是否是正常交易价格。

　　4、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。