房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》重点内容练习题及答案（12）_第3页

　　Y.对

　　N.错

　　2、市场法测算出来的房地产价格被称为比准价值。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　4、采用市场法估价时，可比实例应当尽量多的进行选择。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、在进行比较基准的建立时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格―债权+债务。( )

　　Y.对

　　N.错

　　8、设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/┫，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/┫，买方购买该房地产实际付出为2575元/┫。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元/┫，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日为 100)。该宗房地产2011年10月1日的价格为2305.88元。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为500美元/┫，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元=7.98元人民币，2011年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为 2011年9月30日的价格约为3758元人民币/┫。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　12、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。

　　2、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　3、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。

　　4、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。

　　5、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

　　6、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元;估价对象90平米。

　　以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90×92/97=85.36

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。

　　首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元

　　建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。

　　8、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90(┫)，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/┫)。

　　9、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

　　10、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：使用面积=100×0.8=80(┫)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/┫)。

　　11、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125+25=150(┫)，300000÷150=2000(元)。

　　12、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：还原正常成交价格，设为X

　　X=7000-X×3%

　　X=6796.12

　　该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12×(1.005)^6=7003

　　13、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】： 正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

　　14、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/┫)。