2016年注册房地产估价师考试与方法全真测试题及答案一_第4页

　　1.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。

　　剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

　　式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，

　　C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。

　　2.用成本法评估新建房地产价格的基本思路是什么?

　　五、计算题

　　1.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000 万元，而开发成本(含税费)最低为500 万元，开发商期望利润为200 万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?

　　(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000 平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?

　　解：(1)土地价格=1,000 万-500万-200万=300(万元)

　　故该块地最高价格为300 万元。137.1(万元)

　　(2)总价=(月租收入×12个月×总建筑面积×出租率资本化率 = (300× 12× 5000× 80%）8%=18,000(万元)

　　2.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。

　　3.某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余法求该宗地地价

　　4.现有一宗地，宅地面积4000m2，开发首二层作市场，楼上住宅若干单元面积23000m2，开发期24个月，开发商利润按总成本的18%计算，年贷款利息13%。用剩余法求该宗地价。

　　(注：市场分析：市场用房5000元/m2，住宅用房4500元/ m2，建筑工程费平均1100元/ m2，市政及设计等计费为建筑费16%)

　　5.某建筑物，总建筑面积为1000平方米，重置价格2000元/m2，已使用3年，耐用年限50年，试用双倍余额递减法计算折旧额，折旧总额和现值。(7分)

　　6.有一块1500平方米的土地拍卖，其可建造5600平方米的商品住宅。土地使用权年限40年，估计房屋建造价格为800元/平方米，建成后可以每月20元/平方米出租，拍卖底价100万元，求你可出的最高买价是多少?(已知：房产税为租金的12%，管理费为租金的3%，闲置和信用损失费为租金的10%。修缮费为造价的2%，保险费为造价的3‰，资本化率为14%)(10分)

　　7.有一宗待开发建设的土地，土地面积为2500平方米，建筑容积率为4.0，拟开发建设写字楼，建设期二年，建筑费用为2800元/m2，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/m2、销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为10%，投资利润率为20%，试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

　　8. 某建筑物，总建筑面积为1200平方米，在估价时点时，已使用12年。该建筑物的重置价格600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。

　　9.某学校的教学楼要求评估，已知土地面积1000m2，建筑总面积为3000m2，钢筋混凝土结构，经估价师实地勘察，该房屋成新率为五成。学校位于城市郊区，目前该地区的土地单价为500元/m2，该市当前类似房屋的重置成本为2000元/m2，评估该教学楼现时价格。

　　六、论述题

　　1.试述剩余法的适用范围。

　　2.试述建筑物重置价格、重建价格的含义及二者的关系。