2017年房地产估价师《理论与方法》第七章讲义_第4页

　　第六节　成本法应用中涉及的有关规定

　　一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定

　　1、商品住宅价格构成的有关规定，商品住宅价格由下列项目构成：

　　(1)成本。包括：1)征地费及拆迁安置补偿费2)勘察设计及前期工程费3)住宅建筑、安装工程费4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费5)管理费：以上述1)至4)项之和为基数的l%～3%计算;6)贷款利息：计入成本的贷款利息

　　(2)利润 (3)税金。 (4)地段差价。

　　下列费用不计入商品住宅价格：(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用;(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。

　　2、经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：

　　(1)开发成本。包括：1)征地和拆迁安置补偿费。2)前期工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3)主体房屋建筑安装工程费4)基础设施建设费，非营业性公共配套设施建设费。5)管理费按照不超过以上1)至4)项费用之和的2%计算。6)贷款利息按。7)行政事业性收费按照国家有关规定计收。

　　(2)税金。依照国家规定的税目和税率计算。

　　(3)利润。按照不超过开发成本中1)至4)项费用之和的3%计算。

　　下列费用不得计人经济适用住房价格：(1)住宅小区内经营性设施的建设费用;(2)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;(3)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;(4)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;(5)按规定已经减免及其他不应计人价格的费用

　　二、集体土地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定

　　1、在农地征用中发生的费用主要有：

　　(1)征地补偿费用。

　　1)征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍。

　　2)征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。仍不足以使被征收农民保持原有生活水平的的，由人民政府从土地收益中划出一定比例给予补贴。

　　3)地上附着物和青苗的补偿费。4)安排被征地农民的社会保障费用。

　　(2) 征地管理费(3) 耕地占用税 (4) 耕地开垦费 (5) 新菜地开发建设基金

　　(6)政府规定的其他有关税费。

　　2、城市房屋拆迁费用的有关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用主要有：

　　(1)房屋拆迁补偿安置费用。1)被拆迁房屋的房地产市场价格。该价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。2)被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。3)各种补助费、补偿费。它们包括搬迁补助费、安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。

　　(2) 房屋拆迁管理费　(3) 房屋拆迁服务费 (4)房屋拆迁估价费　　(5)房屋拆除和渣土清运费　(6)政府规定的其他有关税费。

　　三、房屋完好等级评定的有关规定，房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。

　　(1)房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：

　　1)完好房;2)基本完好房;3)一般损坏房;4)严重损坏房;5)危险房。

　　(2)房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：

　　1)房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;

　　2)房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修;

　　3)房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

　　(3)房屋新旧程度的判定标准是：

　　1)完好房：十、九、八成; 2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般损坏房：五、四成; 4)严重损坏房及危险房：三成以下。

　　四、房屋折旧的有关规定，经租房产折旧的有关规定如下：

　　(1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：

　　年折旧额=原价X(1-残值率)÷耐用年限

　　(2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：

　　1)钢筋混凝土结构2)砖混结构一等3)砖混结构二等4)砖木结构一等5)砖木结构二等 6)砖木结构三等7)简易结构

　　(3)各种结构房屋的耐用年限一般为：

　　1)钢筋混凝土结构：　　　　生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。

　　2)砖混结构一、二等：　　　生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。

　　3)砖木结构一、二、二等：　生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。

　　4)简易结构10年。

　　(4)残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为：1)钢筋混凝土结构0;2)砖混结构一等2%;3)砖混结构二等2%;4)砖木结构一等6%;5)砖木结构二等4%;6)砖木结构三等3%; ?)简易结构0。