2017年房地产估价师《理论与方法》第七章讲义_第2页

　　第三节　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格一折旧，可以根据两类估价对象具体化：①新开发的房地产②旧的房地产。

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式

　　1、适用于新开发的房地的基本公式，

　　新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　2、适用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及与土地开发有关费用。)

　　新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　3、适用于新开发的土地的基本公式，

　　新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息十销售税费+开发利润

　　对于新开发区内的土地是成片开发，对于某宗土地的单价要考虑其可转让土地面积所占的比率，开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%。实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。(3)计算开发区某宗土地的价格。

　　新开发的房地产采用成本法虽然一般不存在物质折旧，但功能折旧、经济折旧和可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。

　　三、适用于旧的房地产的基本公式，旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。

　　第四节　重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。前者可以理解为重新购买后者可以理解为重新生产。理解其含义应特别记住下列3点：(1)重新购建价格是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格，而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。

　　二、重新购建价格的求取思路

　　求取房地的重新购建价格，一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分而是模拟开发商的开发过程，在价格构成基础上采用成本法求取。二是分为二个部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。后者适用于直接在熟地上进行房地建设的或有关成本费用可以在土地和建筑物进行分配的情况。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。

　　求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新购置价格，注意，有旧建筑物反而会降低土地价值减损的情况。

　　求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且该土地为没有该建筑物的空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在该土地上建造与旧建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出应得利润，也可以设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的全新建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用及发包人应得利润

　　三、建筑物重新购建价格的求取方式，建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。(2)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

　　一般建设物适用于重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但年代久远、缺乏与旧建筑物相同材料工艺使复制有困难的一般也只好用重置价格。重置价格要比重建价格低。

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法，建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其授权部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除基中可能包含的土地价格来求取。其基本求取公式有：

　　建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。具体方法有：

　　1、单位比较法，单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其做适当的修正、调整再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。单位比较法实质是一种市场法。主要有单位面积法和单位体积法。

　　2、分部分项法，分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，将它们相加之后，再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。

　　在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下2点：(1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位;(2)不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。

　　3、工料测量法，工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加，再加上相应费用来求取建筑物重新购建价格的方法。工料测量法的优点是详细准确，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。

　　4、指数调整法，指数调整法是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。具体方法与市场状况调整的方法相同。