2019房地产估价师《制度与政策》章节考点习题：第六章第四节_第2页

　　B.拖欠的建筑工人工资

　　C.抵押担保债权

　　D.出租房屋租金

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P125。

　　在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。

　　【例题】在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是(　)。

　　A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

　　B.对估价对象进行实地查看

　　C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

　　D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

　　E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。参见教材P125。

　　房地产抵押估价报告要全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况;披露估价对象已设定的抵押权;对估价对象的变现能力分析;披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响;将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。

　　对由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年 。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　【例题】房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得超过一年。

　　A.估价时点　　　　　　　B.估价委托日

　　C.估价报告出具日　　　　D.估价开始作业日

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125 　　【例题】某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有(　)。

　　A.该抵押属一般房地产抵押

　　B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

　　有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P124。

　　【例题】最高额抵押权确定的情形有(　)。

　　A.最高额抵押权已转让

　　B.新的债权不可能发生

　　C.抵押人破产

　　D.约定的债权确定期限届满

　　E.抵押财产被查封

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P125。

　　【例题】甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是(　)亿元。

　　A.0.3　　　　B.0.5

　　C.0.8　　　　D.1.0

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P125。