2019年房地产估价师考试《相关知识》第十二章考点：物权与债权

　　第四节　物权与债权

　　一、物的种类

　　(一)动产和不动产

　　动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法;

　　动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。

　　(二)流通物和限制流通物

　　法律允许在民事主体之间自由流转的物为流通物。

　　法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物。

　　限制流通物，其权利的转移要遵循法律规定的程序，有的还要经过管理部门批准。

　　(三)主物和从物

　　两个以上独立的物相互配合，为一定经济目的组合到一起时，起主要作用的为主物，起从属作用的为从物。

　　构成从物的要件有3个：

　　(1)独立而非主物的成分;

　　(2)助主物的效用;

　　(3)与主物同属于一人。

　　(四)原物和孳息

　　1.原物的收益为其孳息。

　　2.孳息分为：

　　(1)天然孳息，树木的果实和动物的子畜。

　　(2)法定孳息是指依法律的规定或者当事人的约定而产生的收益，如存款的利息、房屋的租金等。

　　3.孳息归原物的所有权人所有。

　　(五)特定物和不定物

　　(六)替代物和不可替代物

　　二、物权概述

　　(一)物权的概念

　　物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

　　同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。

　　(二)物权的分类

　　(1)自物权和他物权。

　　(2)动产物权和不动产物权。

　　(3)主物权和从物权。(如：所有权和抵押权)

　　(4)所有权和限制物权。(用益物权和担保物权，都是限制物权)

　　(三)物权的效力

　　(1)排他效力。同一标的物，不允许有两个物权同时并存。如甲就某物享有所有权，则乙不能再享有所有权。

　　(2)优先效力。物权的优先权，包括：

　　①就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于债权。例外——买卖不破租赁。

　　②性质相容的物权并存时，先成立的物权优先于后成立的物权。(时间优先)

　　所有权与他物权并存时，他物权优先于所有权。(如抵押权和所有权，在抵押物处置时)

　　(3)追及效力。物权成立后，无论标的物在何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。

　　(四)物权的特征

　　(1)物权法定原则。物权的种类和内容只能由法律确定，而不能由民事权利主体随意创设。

　　(2)物权公示原则。物权的取得和变动均需采取公开的，表现物权变动的方式，即登记。

　　(3)物权优先原则。物权优于一般的债权。房地产抵押登记后的担保物权，可对抗第三人的一般债权。

　　三、所有权

　　(一)所有权的一般原理

　　所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能。四项权能可以与所有权分离，所有权人不丧失所有权，但受到限制。

　　(二)共有

　　共有是两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产享有所有权。共有可分为按份共有和共同共有。因共有关系消灭而分割共有财产时，分割方法：(1)实物分割;(2)变价分割;(3)作价补偿。

　　(三)不动产所有权

　　不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等。

　　(四)建筑物区分所有权

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　四、用益物权

　　(一)用益物权概述

　　用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用或收益的权利。特点：

　　①用益物权的标的物是不动产或动产;

　　②用益物权是他物权;

　　③用益物权以对物的占有、使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。

　　(二)用益物权的分类

　　1.用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。

　　2.地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。

　　3.地役权具有以下特征：

　　①地役权是使用他人土地的权利;

　　②地役权是使自己土地便利的权利;

　　③地役权具有从属性和不可分性。

　　五、担保物权

　　(一)担保物权概述

　　担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。

　　特征：

　　①担保物权以确保债务的履行为目的;

　　②担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是他物权;

　　③担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的;

　　④担保物权具有从属性和不可分性。

　　(二)担保物权的分类

　　(1)抵押权是为了担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，或者其他实现抵押权的行为时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。

　　特征：

　　①抵押权是担保物权;

　　②债务人或者第三人以其所有或者有权处分的特定的财产设定的物权;

　　③不转移标的物的占有;

　　④抵押权人就抵押财产变卖所得优先受偿。

　　(2)质权是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。