2019房地产估价师教材<制度与政策>第五章考点：房地产抵押合同_第3页

　　【2012年真题】根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。参见教材P124。

　　七、房地产抵押登记（考点、掌握）

　　《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。

　　《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。

　　【2014年真题】当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。参见教材P124。

　　八、房地产抵押的效力（考点、掌握）

　　抵押权为价值权而非实体权。 设定抵押权后，并不转移抵押权人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。

　　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的安全完好，抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

　　九、房地产抵押权的实现（考点、掌握）

　　抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位。这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合《民法通则》、《担保法》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。

　　依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

　　依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿； 顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　【例题】《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有(　)。

　　A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

　　B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

　　C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

　　D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

　　E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。参见教材P125。

　　【2012年真题】同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有(　)。

　　A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿

　　B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿

　　C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿

　　D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

　　E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P126。

　　人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

　　对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。