2019年房地产估价师案例与分析习题五_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。完成一个房地产估价项目，需要经历：(1)受理估价委托;(2)确定估价基本事项;(3)制定估价作业方案;(4)搜集估价所需资料;(5)实地查勘估价对象;(6)选用估价方法进行测算;(7)确定估价结果;(8)撰写估价报告;(9)审核估价报告;(10)交付估价报告;(11)保存估价资料等主要环节和过程。参见教材P1。

　　【答疑编号10705951,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。参见教材P2。

　　【答疑编号10705954,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间;选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情;选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。参见教材P3～4。

　　【答疑编号10705948,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是估价报告写作的文字要求。估价报告用词不可带有较强烈的感情色彩。参见教材P4。

　　【答疑编号10705946,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是封面的写作。房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。参见教材P6～7。

　　【答疑编号10705941,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是封面的写作。选项C错误，估价委托人为个人时，写明其姓名即可;估价委托人为单位时，应写明其名称。参见教材P7。

　　【答疑编号10705939,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。参见教材P8。

　　【答疑编号10705936,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是估价假设和限制条件的写作。估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象市场价格变化程度确定，不宜超过一年。参见教材P11。

　　【答疑编号10705932,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是估价结果报告的写作。抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。参见教材P14。

　　【答疑编号10705925,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价报告示例。选项A错误，在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。参见教材P15。

　　【答疑编号10705921,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价结果报告的写作。选项D错误，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。参见教材P19。

　　【答疑编号10705927,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。参见教材P19～20。

　　【答疑编号10705915,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是估价技术报告的写作。估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。参见教材P20。

　　【答疑编号10705913,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价对象最高最佳利用分析。估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。参见教材P21。

　　【答疑编号10705909,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价报告的写作。选项B错误，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。参见教材P23。

　　【答疑编号10705895,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。

　　【答疑编号10705889,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法中运用比较法测算开发完成后房地产价值时，可比实例的选取日期应接近价值时点，一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用。

　　【答疑编号10705887,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。选项D属于建设成本。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用，其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。

　　【答疑编号10705885,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。选项D属于成本利润率的计算基数，投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。

　　【答疑编号10705883,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是估价所需资料清单。选项C土地利用状况是与土地权利状况同一等级的资料。土地权利状况包括：土地的所有权、使用权，土地使用权性质是划拨还是出让、出让年限、已使用年限、剩余使用年限、是否设立抵押、典当、出租，是否涉案，权属有无争议，是否为共有等状况。参见教材P67。

　　【答疑编号10705870,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项D属于经营性或者工业房地产实地查勘主要内容。参见教材P70～71。

　　【答疑编号10705859,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价对象实地查勘记录。经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产。学校属于公益性房地产。参见教材P70。

　　【答疑编号10705863,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项A是住宅房地产实地查勘记录重点内容。参见教材P71。

　　【答疑编号10705861,点击提问】

　　二、简答题

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。(1)对词义的要求：用词准确;语义鲜明，不能含混不清、模棱两可;用词不可带有较强烈的感情色彩;用词简练、标准，不堆砌、不生造。(2)对语句的要求：句子简洁，概括性强;搭配得当;逻辑严密。参见教材P3～5。

　　【答疑编号10705949,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告写作要求。房地产估价报告写作应做到下列几点：真实;客观;准确;完整;清晰;规范。参见教材P6。

　　【答疑编号10705943,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是致估价委托人函的写作。致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象;估价目的;估价对象;价值时点;价值类型;估价方法;估价结果;与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示;致函日期。参见教材P8。

　　【答疑编号10705937,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是估价结果报告的写作。遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：(1)遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格;(2)遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格;(3)遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格;(4)遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内;(5)遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格;(6)遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。参加教材P16。

　　【答疑编号10705924,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：(1)估价对象描述与分析;(2)市场背景描述与分析;(3)估价对象最高最佳利用分析;(4)估价方法适用性分析;(5)估价测算过程;(6)估价结果确定。参见教材P19。

　　【答疑编号10705911,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象风险提示分析主要包括：(1)关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明;(2)评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明;(3)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;(4)抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;(5)合理使用评估价值;(6)定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。参见教材P22。

　　【答疑编号10705907,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 本题考查的是估价作业方案。资料获取渠道可以通过：(1)请委托人提供;(2)估价人员实地查勘;(3)询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士;(4)查阅估价机构自己的资料库;(5)查阅政府有关部门的资料;(6)查阅有关报刊或登陆有关网站等。参见教材P69。

　　【答疑编号10705867,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 本题考查的是估价委托合同。估价委托合同的内容一般包括：(1)委托人和估价机构的基本情况，如委托人的姓名或者姓名和住所，估价机构的名称、资质等级和住所;(2)负责本估价项目的注册房地产估价师，包括注册房地产估价师的姓名和注册号;(3)本估价项目的估价基本事项，包括估价目的、估价对象、价值时点和价值类型;(4)委托人应提供的估价所需资料;(5)注册房地产估价师的权利和义务;(6)估价机构的权利和不得有的行为;(7)委托人的权利和义务;(8)估价过程中双方的权利和义务;(9)估价费用及收取方式;(10)估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、份数以及估价报告交付期限、交付方式等;(11)违约责任;(12)解决争议的方法;(13)其他需要约定的事项。此外，在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。参见教材P62～64。

　　【答疑编号10705868,点击提问】

　　三、阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价结果报告的写作。由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。

　　【答疑编号10705917,点击提问】

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是估价技术报告的写作。因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。

　　【答疑编号10705918,点击提问】

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项A是工业房地产实地查勘重点内容，选项B、C是经营性房地产实地查勘重点内容;选项D是住宅房地产实地查勘重点内容。

　　【答疑编号10728268,点击提问】

　　四、论述题

　　1、

　　【正确答案】 1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。

　　2.“若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值”错误，应改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。

　　3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。

　　4.“综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提”错误，应改为：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。

　　【答疑编号10705910,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告示例。

　　1.致委托人函中缺价值时点;

　　2.致估价委托人函中应写明所采用的估价方法的名称，而不应简单地写运用适宜的估价方法;

　　3.致委托人函中缺法定代表人的签名;

　　3.估价方法中未说明收益法和比较法的定义;

　　4.地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由;

　　5.年有效毛收入计算错误，自用的10000平方应按市场租金单独计算才对;

　　6.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%;

　　7.年管理费的计算基础错误，年管理费按年租金的3%计，但是计算时是按照年有效毛收入为基数计算的，前后矛盾;

　　8.确定管理费率缺理由;

　　9.交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高;

　　10.区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在价值时点的区域因素状况相比);

　　11.个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致(注：个别因素修正都是一般);

　　12.比较法中没有说明是否包含地下车位的价值;

　　13.估价报告不完整，缺少附件。

　　【答疑编号10705901,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8(元);

　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220(元);

　　3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

　　【答疑编号10705882,点击提问】

 　　试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习

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