2019年房地产估价师案例与分析习题五_第3页

　　四、论述题

　　1、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)

　　本次估价背景情况如下：

　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：

　　五、最高最佳利用分析

　　最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：

　　1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。

　　2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。

　　3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。

　　4.价值最大化分析。经调查，于价值时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/㎡，类似商铺市场均价为20000元/㎡。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。

　　综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

　　2、

　　××大厦房地产估价报告

　　封面(略)

　　致估价委托人函

　　××股份有限公司：

　　受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称估价对象)的公开市场价值进行了评估。

　　我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素进行分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物公开市场价值为20350万元，大写人民币贰万零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

　　××房地产评估有限公司(公章)

　　2015年10月16日

　　目录(略)

　　估价师声明(略)

　　估价假设与限制条件(略)

　　房地产估价结果报告

　　一、估价委托人

　　××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、房地产估价机构

　　××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)

　　三、估价目的

　　确定估价对象抵押价值。

　　四、估价对象

　　××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000㎡，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000㎡;地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2012年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2012年10月10日)。取得士地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至价值时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。

　　估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。

　　五、价值时点

　　2015年10月10日。

　　六、价值类型

　　本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于价值时点的公开市场价值。

　　七、估价原则(略)

　　八、估价依据(略)

　　九、估价方法

　　根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　十、估价结果(略)

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、实地查勘期(略)

　　十三、估价作业期

　　2015年10月10日至2015年10月16日。

　　房地产估价技术报告

　　一、估价对象描述与分析(略)

　　二、市场背景描述与分析(略)

　　三、估价对象最高最佳利用分析(略)

　　四、估价方法选用

　　结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，然后综合收益法和比较法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。

　　五、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.年有效毛收入估算

　　估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000㎡，为某股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000㎡，全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%;押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月/个)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-20%)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60万元。

　　2.年运营费用估算

　　(1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/㎡(确定依据及过程略)，故：

　　年维修费=1500×38000×2%=114.00万元

　　(2)年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：

　　年管理费=2211.6×3%=66.35万元

　　(3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：

　　年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元

　　(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则：

　　年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5%)=387.03万元

　　(5)年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：

　　年土地使用税=5×5000=2.50万元

　　(6)年运营费用合计：

　　年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98万元

　　3.年净收益估算

　　年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元

　　4.确定适当的报酬率

　　通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。

　　5.求取收益价格，预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。

　　自价值时点至土地使用权终止日期2052年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：

　　V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26万元

　　故运用收益法的估价结果为20170.26万元。

　　(二)比较法估价测算过程

　　1.可比实例的选取，估价人员通过市场调查，按用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与价值时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。

　　2.比较修正过程

　　(1)交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易日期修正。根据估价人员分析得知，从2014年12月以来，该类房地产业的价格自2014年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。

　　(3)区域因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。

　　(4)个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比准价格

　　实例A：6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/㎡

　　实例B：6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元/㎡

　　实例C：6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/㎡

　　由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格：

　　单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843元/㎡

　　故运用比较法的估价结果为：

　　比准价格=6843×3000=20529.00万元

　　六、估价结果确定

　　由于采用收益法和比较法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。

　　估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63万元

　　取整为20350(精确到万元)

　　单位价格：20350÷38000=5355元/㎡(取整)

　　估价人员根据估价目的，按房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在价值时点2015年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰万零叁佰伍拾万元整。单价：(略)

　　<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　3、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。

　　有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：

　　房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧

　　1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/㎡，则土地重新取得成本为：

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4(元)

　　2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/㎡，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/㎡，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580(元)

　　3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:

　　建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：

　　建筑物折旧=328580×(1-70%)=98574(元)

　　4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：

　　房地产总价=26286.4+328580-98574=256292.4(元)

　　房地产单价=256292.4/93.88=2730(元/㎡)