2018年房地产估价师案例与分析第三章第一节房地产转让估价_第2页

　　根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑总面积为83 594.27m2。其中地下二层为人防工程，建筑面积8 126.76m2;地上1～3层整体设计为商场，建筑面积为16 685.37m2;塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，建筑面积22 955.5m2，B座为33层，设计为写字间，建筑面积35 826.64m2。项目总占地面积8 318.72m2。

　　××大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

　　本次估价对象的具体范围是：××大厦1～3层裙楼(建筑面积为16 685.37m2)和A座塔楼11～28层(建筑面积16 527.96m2)房地产。

　　(二)权属状况

　　根据委托人提供的相关资料，估价对象权属状况说明如下：

　　1.土地使用权取得情况。根据委托人提供的国有土地使用证资料，××大厦土地使用权情况为：

　　(1)公建用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，用地总面积为5 788.36m2。

　　(2)住宅用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，住宅用地总面积为2 530.36m2。

　　2.《建设用地规划许可证》。编号为××，用地单位：ABC房地产开发公司。

　　3.《开工报告》。申请开工时间为1994年6月15日，开工报告编号为××××。

　　4.××省高级人民法院判决书(编号××[2000]×××号)。判决××大厦裙房以及塔楼A座11—28层抵债给××银行(委托人)。

　　因为是转让估价所以后面计算没有考虑对估价价值的影响

　　(三)实物状况

　　1.裙楼

　　(1)平面布置

　　根据图纸资料与实地查勘，为充分利用地形条件和沿街状况，估价对象裙楼1～3层平面均为矩形布置，裙楼各层面积相同，东西宽约54m，南北长约100m。塔楼位于其上南北两端，南端为A座，北端为B座。

　　裙楼原设计为整体经营的大型商场，层高4.5m，大厅中间原设计有通往地下一层和地上二、三层的电梯。A座塔楼原拟设高层电梯3部，其正立面(正南向)临××街开设出入口和前厅;B座塔楼原拟设高层梯4部，其正立面(正北向)临××街开出入口和前厅。裙房西侧临××路，设置大型出入口和前厅，建筑后退道路红线25m，可形成100个车位的室外停车区域，东侧与已建成建筑之间有6m宽的道路，与该大厦北侧道路连接，可设置进入地下人防工程楼层的出入口。

　　(2)外装修

　　南立面：属A座正立面。首层开设大型出入口，两侧为弧形浅红色磨光花岗岩。门两侧与上部为黑色磨光花岗岩，其二、三层中间安装竖向黄色滤光玻璃窗，上部、两侧及窗间外墙面为黑色磨光花岗岩，其顶部墙面及檐头为浅红色磨光花岗岩。

　　西立面：为裙房正立面，大门前为四柱方形雨篷，大门两侧一层为干挂黑色磨光花岗岩和黄色滤光玻璃窗，正西立面二、三层安装竖向黄色滤光玻璃窗，窗顶部为圆弧形。其余部位外墙面均为石材。

　　北立面：为B座正立面，设大型出入口。其二、三层安装黄色滤光玻璃窗，其余一至三层外墙面做法同南立面。

　　东立面：首层多为磨光花岗岩饰面，开设出入便门、修筑台阶，花岗岩石材镶铺台阶面层，粘贴挡墙立面，外窗为带形窗。二至三层贴黄色釉面砖，为便于通风采光，外墙面安装悬窗和带形百叶窗与采光窗。

　　(3)内装修

　　首层：地面全部为大理石，部分内墙面已干挂花岗岩饰面，踢脚为黑色花岗岩。首层大厅承重圆柱共24根，均已做花岗岩饰面。承重方柱为22根、矩形柱2根，未装饰。首层裙楼顶部原已安装吊顶轻钢龙骨，架设了通风管线和布线槽。经实地查勘，已安装管线均有一定程度的锈蚀并已拆除较多;裙楼设楼梯多部，均为双跑梯，踏步已铺设大理石板，未安装楼梯安全栏杆。楼梯间墙面已干挂大理石板。

　　二层：内墙面未作装饰，现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，大厅圆柱8根，其表面已干挂大理石，其余柱均未做装饰。二层主梁尺寸为800mm×300mm，二层楼梯间为干挂大理石，楼梯踏步铺大理石板，楼梯间墙面、顶棚刮大白。

　　三层：现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，承重柱情况同二楼。楼层顶部有少量吊顶龙骨;楼梯板踏步为大理石，楼梯间墙面、顶棚刮大白。

　　2.塔楼A座11～28层

　　(1)平面布置

　　根据图纸资料与实地查勘，A座塔楼11～28层平面布置相同，各层建筑面积相同，用途均为住宅。各层平面分别有三室一厅一厨二卫套型4户，二室一厅一厨一卫套型2户。标准层建筑面积为918.22m2，层高2.8m。

　　(2)外装修

　　四周外墙面为釉面砖，窗户为黄色滤光玻璃，塔楼顶部檐口处为花岗岩挑檐。

　　(3)内装修

　　客厅、房门为木制门框，混凝土地面未找平。墙面、顶棚刮大白。外窗为黄色滤光玻璃。给排水管线等未安装。

　　3.设施设备

　　电梯未安装;室内供水管线已安装，但锈蚀严重;室内供电管线未配线，灯具未安装;室内热水采暖管线已安装，但锈蚀严重，采暖设施未安装。