2018年房地产估价师案例与分析第三章第一节房地产转让估价_第5页

　　根据对原设计图纸的分析，在不破坏原有结构的条件下，每层最多可改造为16套住宅，其中一室一厨一卫住宅4套，一室一厅一厨一卫住宅4套，二室一厨一卫住宅4套，二室一厅一厨一卫住宅4套。

　　四、估价方法适用性分析(略)

　　五、估价测算过程

　　(一)假设估价对象为正常项目开发完成后价值估算

　　缺少假设开发法估价的计算公式

　　1.裙房部分价格估算

　　(1)可比实例选取与分析

　　可比实例A：××街××号商业用房

　　建筑面积352.51m2 ，已装修，3层，框架结构。交易价格445万元，单价12624元/ m2 。交易日期2006年8月17日。

　　可比实例B：××街××号商业用房

　　建筑面积502.18 m2 ，已装修，3层，框架结构。交易价格655万元，单价为13 043元/ m2 ，交易日期2006年7月21日。

　　可比实例C：××街××号商业用房

　　建筑面积518.14 m2 ，3层，清水房，框架结构。交易价格600万元，单价11580元/ m2 ，交易日期2006年5月17日。

　　三个可比实例的面积和估价对象面积(8万多)差距过大，规模不相当，不适宜做可比实例，如必须做可比实例应进行相关的说明

　　(2)交易实例与估价对象比较分析

　　将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析