2017年房地产估价师案例分析辅导：估价对象描述及地价影响因素分析_第3页

　　估价对象总值=15277783×0.7+19666666×0.3=16594448(元)

　　土地单价=16594448÷333333.33=50(元/㎡)取整

　　2.估价结果

　　估价对象总面积：333333.33㎡

　　单位面积地价;50元/㎡

　　总地价：16594448元

　　大写：人民币壹仟陆佰伍拾玖万肆仟肆佰肆拾捌元整

　　案例说明

　　1.估价背景

　　本报告是估价机构接受××法院委托，为其处置估价对象提供价格参考而作的。

　　2.技术路线

　　根据估价目的，估价师确定应评估估价对象的正常市场价格，也就是说价值标准为公开市场价值标准。估价师经分析认为，估价对象从填海造田至今已有10多年，但宗地上尚无陆路直接通达，交通极不方便，由于位置及交通等原因，目前估价对象周边类似土地的利用多为种植甘蔗及香蕉，鱼塘养殖也占了相当一部分，但极少进行土地交易。由于较难找到类似市场交易实例，因此，估价师舍弃了市场法。估价对象为农用地，从其现状出发，考虑到农用地的特殊性及其资料的可获取性，政策法规的控制性，又考虑到待估宗地的征地成本、开发成本等资料容易取得且相对较为客观，结合估价对象的具体情况，本次评估采用收益法和成本法进行评估。

　　采用收益法评估思路如下：根据估价对象的批准用途(农业)，将待估农用地未来正常、客观年净收益(地租)，以适当的土地报酬率还原，并进行一些必要的修正，得到待估农用地的价格。

　　采用成本法评估思路如下：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定待估农用地的价格。

　　3.疑难问题的处理

　　通过以上分析，考虑到估价对象用途的特殊性及其现状，估价师采用收益法和成本法对其进行评估。考虑到采用成本法进行评估时，周边类似土地的取得成本，开发成本等资料容易取得且相对较为客观，下面着重讲述采用收益法评估过程中遇到的问题及其解决。

　　估价对象为农用地，由于其特殊性，平时评估工作中较少遇到，在我国尚无对此类用途土地使用权进行评估的实例，故估价师在采用收益法对其进行评估时，缺少必要的相关数据，因此，评估过程中首要解决的问题就是对计算过程中所需基础数据的收集。由于近期估价对象周边类似土地极少交易，估价师对估价对象的使用权价格不能形成一个较为直观的判断，故基础数据的收集尤为重要，其准确性及估价师对所收集数据的分析、计算决定着估价结论正确与否。

　　评估过程中，估价师从多个途径着手对基础数据进行收集。由于估价对象的利用主要为直接经营或出租经营，但无论采用哪种经营方式，多为在待估宗地上种植香蕉或甘蔗，故估价师除了实地咨询经营果园的农民外，也在相关农产品网站及政府统计网站查找农产品产量、价格、成本等数据，并经过整理、分析后综合确定各计算数据。

　　4.存在缺陷

　　计算过程较为简单。其中，采用收益法计算过程中，对收益及费用的取值来源(依据)缺乏必要的说明;采用成本法计算过程中，对利润率、土地增值收益等的选取缺乏依据。