2017年房地产估价师案例分析辅导：估价对象描述及地价影响因素分析_第2页

　　农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入计算根据其产量和评估期日年份的平均市场价格进行。

　　根据评估人员对待估宗地所在区域或类似区域内用途相似的农用地生产经营情况的调查，待估宗地所在区域内主要种植香蕉，平均年亩产量2500公斤，平均年亩总收入为3500元，即年平均收入为5元/㎡，则估价对象的客观年总收益为：

　　年总收益=年单位收益×土地面积=5×333333.33=1666667(元)

　　2.年总费用的计算

　　总费用是指农用地的使用者在进行生产经营中所支付的年平均客观总费用。生产农产品的费用一般包括生产农产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费、肥料费、人工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农具费及有关的税费、利息等。根据估价对象的具体情况，确定其年总费用为年总收益的45%。

　　年总费用=1666667×45%=750000(元)

　　注：确定其年总费用为年总收益的45%没有说明依据或说明是客观数据

　　3.计算年净收益

　　年净收益：年总收益一年总费用=1666667-750000=916667(元)

　　4.计算土地收益价格

　　土地收益价格=a÷r×[1-1/(1+r)n]

　　其中a—农用地年净收益

　　r—土地报酬率[土地报酬率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2.52%，再考虑一定的通货膨胀率和风险因素调整值，按6%计]注：“通货膨胀率和风险因素调整值，按6%计”没有说明来源与理由。报酬率的选用数据依据不充分。

　　n—土地使用权年限。本次估价对象为国有行政划拨地，没有规定使用年限，评估过程设定土地使用年期无限年期

　　估价对象的收益总价=916662÷6%=15277783(元)取整

　　(二)运用成本法求取估价对象价值

　　成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定农用地价格的估价方法。其基本计算公式为：

　　农用地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

　　1.土地取得费

　　土地取得费主要表现为取得未利用土地或中低田时客观发生的费用。

　　调查待估宗地周边临近村的土地利用情况，农用土地大部分为荒山坡地。调查估价对象所处区域的土地取得费用，结合估价对象的具体情况，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用约为10000元/亩，即15元/㎡。

　　2.相关税费

　　(1)耕地占用税;根据××号文规定××市耕地占用税按3元/㎡计收。

　　(2)农业税基金，根据××号文规定××市农业税基金为。3.30元/㎡。

　　(3)定购粮代理费;根据××号文规定××市定购粮代理费为4.20元/㎡。

　　上述项目合计，相关税费为10.50元/㎡。

　　3.土地开发费

　　根据××市土地管理局及委托人提供的资料和评估人员实地查看以及该地区类似农用地达到农业生产基本要求所发生费用的实际平均水平，我们分析确定待估农用地的开发费用为20元/㎡。

　　注：缺少管理费的计算

　　4.投资利息

　　根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷利息率6.12%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：

　　投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=2.17(元/㎡)

　　复利计算投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%

　　25.5* 6.12%+ 20[(1+6.12%)1/2-1]

　　注：利息的计算缺少对销售费用的考虑

　　5.投资利润

　　投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，农用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑××农用地开发的投资收益实际情况，并结合估价对象的实际情况，取8%作为本次评估的投资利润率。则：

　　投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)×开发周期×8%=3.64(元/㎡)

　　6.土地增值收益

　　根据当地土地管理部门提供的资料，结合估价对象的实际情况，农用地增值收益按成本价格(土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的15%计。

　　土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润)×15%=7.82(元/㎡)

　　7.无限年期土地使用权价格

　　无限年期农用地价格=1+2+3+4+5=59(元/㎡)取整

　　注：无限年期农用地价格=1+2+3+4+5+6

　　估价对象的总值=59×333333.33=19666666(元)

　　注：缺少管理费、销售费、销售税的计算

　　四、地价的确定

　　1.地价的确定

　　估价对象分别采用了收益法与成本法两种方法进行评估，通过对两种方法测算的评估结果进行比较分析，评估结果相差较大。根据估价人员的调查了解，就目前市场情况而言，估价对象周边类似农用地的土地取得成本普遍较高，而利用收益法计算得出的土地价格能较为客观地反映出估价对象的地价水平，故取两者的加权平均值作为估价对象的最终地价，其中：取收益法评估结果权重为0.7，取成本法评估结果的权重为0.3。则：