2017年房地产估价师案例分析辅导：工业房地产的估价_第4页

　　注：缺少公共配套费、缺少其他工程费、

　　熟地不用考虑基础设施建设费，不计算基础设施建设费用作相关说明

　　厂房是否收到腐蚀，未考虑功能折旧和经济折旧

　　3.房地产市场价值的确定

　　房地产市场价值=地块市场价值+建筑物市场价值

　　=(8342400+17419958)=25762358(元)

　　则委估房地产市场价值为25762358元，单价2025元/㎡

　　七、估价结果

　　估价人员经过实地查看和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元(人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整)，单价2025元/㎡。

　　案例说明

　　1.估价背景

　　报告是估价机构接受××科技有限公司委托，为委托人了解估价对象市场价格提供价值参考而进行评估。

　　2.技术路线

　　根据估价目的，估价师确定应评估估价对象的正常市场价值，也就是说价值标准为公开市场价值标准。根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价技术路线就是采取房地分估的方法，对委估土地采用基准地价系数修正法评估，对委估土地上的建筑物采用成本法评估。因为××市政府刚公布了该市最新的基准地价，所以用基准地价来求取土地的价值是合理的，能较准确地反映该地块的土地价值。由于委估建筑物在估价对象所处区域类似物业成交实例较少，甚至没有，所以不采用市场法评估;又因为委估建筑物现主要为委托人自用，产生的收益不明显，租金水平难以预测，故不采用收益法评估。

　　3.疑难问题的处置

　　(1)成本法的难点是确定建造成本。建筑物的建造成本主要是根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》、《××省装饰装修工程综合定额》，并参考××市同类型建筑物结算价格，结合估价对象的实际情况确定。

　　(2)由于委托人未能提供《房地产权证》，故本次评估采用的建筑面积等数据来源于委托人提供的数据为准，估价师在报告中特别强调。

　　(3)采用基准地价系数修正法评估估价对象的土地。××市的基准地价是最新公布的，而相应的修正体系还未公布，故在测算过程中估价师在参考旧的修正体系的基础上还要考虑现在的房地产发展情况，结合估价师经验，把握修正系数的调整程度，务求准确评估土地价格。