2017年房地产估价师案例分析辅导：工业房地产的估价_第2页

　　[案例2-7]

　　××保税区××厂房估价结果报告(节选)

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象概况

　　估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》(×国用(××××)第××××号)，土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字[××××]××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。

　　注：缺少区位、实物、状况描述、房屋权益状况说明

　　四、估价目的

　　为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。

　　五、估价时点

　　2006年9月12日。

　　六、价格定义

　　估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。

　　注：应为价值定义

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对委估地块拟采取基准地价系数修正法、对委估建筑物拟采取成本法进行评估。

　　注：采用一种方法未说明理由，或应采用而没有采用其他方法的理由

　　缺少估价方法定义

　　缺少方法选用理由

　　选用一种方法未说明理由

　　十、估价结果

　　估价人员经过实地查看和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元(人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整)，单价2025元/㎡。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期

　　2006年9月12日～2006年9月15日。

　　十三、估价报告使用期限

　　本报告使用期限为一年，自2006年9月15日至2007年9月14日止。

　　××保税区××厂房估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》(×国用(××××)第××××号)，土地使用权人为××有限公司，座落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字[××××]××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。

　　根据《建设工程规划许可证》(×城规开建字[××××]第××号、×开规建[××××]××号)及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见表2—57：

　　表2-57

　　据实地查看，估价对象地块南至××大道，东、西、北至相邻地块，地块形状较规则，呈长方形，地块已达“五通一平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化。

　　据实地查看，委估建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面砖，其内部装修情况详见表2-58：

　　表2-58

　　续表

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、评估方法选用

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对委估地块拟采取基准地价系数修正法、对委估建筑物拟采取成本法进行评估。

　　基准地价系数修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对委估宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得委估宗地的市场价格。

　　成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率(综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取)计算出估价对象的市场价格。

　　六、估价计算过程

　　1.委估地块市场价值的确定

　　基准地价系数修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到委估地块在正常情况下的价格。该基准地价的内涵为：于估价时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度(工业五通一平)和合理容积率(工业为1)下的熟地价格。委估地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。