2017年房地产估价师案例分析辅导：餐饮房地产估价的技术路线及难点处理_第4页

　　注：建筑物剩余经济寿命晚于土地剩余经济寿命，土地使用权届满时，不予对建筑物补偿

　　59年-38年=21年

　　60年-21年=39年

　　没有考虑经济折旧和功能折旧

　　10.估价对象房地产单价

　　房地产单价=土地重新购建价格+建筑物现值=8728.75+6346.66=15075.4l元/㎡

　　(三)综合两种方法确定房地产价值

　　两种方法结果比较相近，据符合市场交易状况，因此采用算术平均法求取最终价格。

　　最终房地产单价=(15388.86+15075.41)÷2=15232.14元/㎡

　　房地产总价值=房地产单价×建筑面积=15232.14×2691.94=41004006.95元≈4100万元

　　七、估价结果分析

　　根据目前××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述估价对象测算结果符合实际情况。估价最终结论确定为4100万元人民币。

　　案例说明

　　一、案例来源

　　本案例是委托人欲以其拥有的房地产作价来增加注册资本，估价对象为风貌建筑的小洋楼，位于天津市著名的“五大道”地区，以餐饮经营为主。

　　二、主要技术路线和工作计划

　　估价对象作为酒楼经营使用，能够产生和确定未来可获得的收益，所以可采用收益法作为评估方法之一。由于类似于估价对象的成交实例极少，无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格，故采用成本法对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加。然后将两种方法进行综合，确定房地产价格。

　　了解估价对象的历史背景，与委托人了解与价格有关的各种收益、成本费用、装修、设备设施情况，对估价对象进行实地查看，并对其经营状况进行连续跟踪。在此基础上测算其房地产价格。

　　三、主要难点

　　(1)估价对象为历史风貌建筑，且为××市楼之一，规划要求重新翻建必须保持其原貌，但这种建筑设计与建造工艺的市场化程度并不高，造成了其建造成本不易估算、专业费和投资回报率相对较高，因此我们特意走访了设计方和施工方详细了解相关情况，保证评估的客观和准确。

　　(2)该酒楼通过装饰其收藏的自春秋秦汉直至满清民国的近4000件文物(种类涉及佛像、古代家具等门类)，成为其特色的经营手段，给经营者带来非常可观的经济效益，但在评估中我们必须剔除这些超额的和正常经营的商业利润。我们通过将其经营状况与天津餐饮市场平均收入和成本进行对比，确定其差额为超额的商业利润，又通过对当地代理经营的调查，确定其正常经营的商业利润。

　　四、主要经验总结

　　(1)通过与天津餐饮市场平均收入和成本进行对比，测算出由于其特色经营所带来的超额利润，通过市场调查确定了正常经营的商业利润，并在净收益中予以扣除。

　　(2)在成本法中，由于土地使用权价值已经进行了年期修正，故只需扣除建筑物的折旧。