2017年房地产估价师案例分析辅导：餐饮房地产估价的技术路线及难点处理_第3页

　　土地取得成本=l140×(1+3%)=1174.2万元

　　注： 市政大配套费用即基础设施建设费，熟地价格，后不用再计算

　　(2)期日修正

　　根据××市地价指数，2004年1月至2005年底，商业三级土地价格上涨了35%。

　　(3)使用年期修正

　　商业用地法定最高出让年限为40年，尚可使用38年，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为8%。

　　年期修正系数=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

　　其中：r表示土地报酬率;n表示宗地剩余使用年限38年;m表示法定最高出让年限40年;代入公式计算，土地年期修正系数：0.992。

　　(4)宗地修正后价格

　　修正后价格=土地取得成本×(1+期日修正系数)×年期修正系数=l174.2×(1+35%)×0.9921572.49万元

　　楼面地价=1572.49万元÷2691.94=5841.48元/㎡

　　注：估价时要使用单价

　　2.求取建筑物的建造成本

　　(1)建安工程费用

　　由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程既预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：3500元/㎡。

　　注：依据充分

　　(2)红线内配套、增容费用

　　根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。

　　注：公共设施配套费

　　(3)设备设施费用

　　估价对象投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具，价格约合400元/㎡。

　　注：不应该计算动产成本

　　(4)专业费用(注：勘察、设计、前期工程费)

　　专业费包括可研规划咨询、勘察、设计、监理、评估等费用，因估价对象为老式风貌建筑，设计费较高，故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设施费之和的5%，则

　　专业费用=(3500+450+400)×5%=217.5元/㎡

　　建筑物的建造成本=3500+450+400+217.5=4567.5元/㎡

　　注：缺少开发期税费计算

　　缺少开发其他费用的计算

　　3.管理费用

　　管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费率为3%，取费基数为土地取得成本和建筑物建造成本，分别计算：

　　管理费用(土地)=5841.48×3%=175.24元/㎡

　　管理费用(建筑物)=4567.5×3%=137.03元/㎡

　　注：管理费用费率为3%没有取值依据

　　4.投资利息

　　投资无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入，开发期为1年，相应期限贷款利率为5。58%。

　　投资利息(土地)=5841.48×5.58%+175.24×[(1+5.58%)1/2—1]=330.78元/㎡

　　投资利息(建筑物)=(4567.5+137.03)×[(1+5.58%)1/2-1]=129.47元/㎡

　　注： 开发期为1年，004年1月7日取得，建成于2004年底

　　计息基数缺少销售费用，或利息计算不考虑销售费用的理由说明

　　5.销售费用

　　销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。

　　6.销售税费

　　销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费。包括销售税金及附加，合营业税、城市维护建设税和教育费附加等。税费比率为5.55%，按开发完成后价值的5.55%计算。

　　7.开发利润

　　开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，参考类似物业并结合估价对象本身为历史风貌建筑的特点，确定直接成本利润率为25%。

　　开发利润(土地)=5841.48×25%=1460.37元/㎡

　　开发利润(建筑物)=4567.5×25%=1141.88元/㎡

　　8.重新购建价格

　　经测算土地、建筑物的重新购建价格为：

　　土地重新购建价格=土地取得和开发成本+管理费用+投资(楼面地价)利息+销售费用+销售税费+开发利润=5841.48+175.24+330.78+5%×土地重新购建价格+5.55%×土地重新购建价格+1460.37

　　注：土地重新购建价格=(5841.48+175.24+330.78+1460.37)÷(1-5%-5.55%)=8728.75元/㎡

　　建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资(单价)利息+销售费用+销售税费+开发利润=4567.5+137.03+129.47+5%×建筑物重新购建价格+5.55%×建筑物重新购建价格+1141.88

　　注：建筑物重新购建价格=(4567.5+137，03+129.47+1141.88)÷(1-5%-5.55%)=6680.69元/㎡

　　9.建筑物的折旧

　　估价对象建成于2004年底，投入使用1年时间，注册房地产估价师经过实地查看，认为维修保养状况较好，成新率应定在95%～100%之间，由于建筑物经济耐用年限为60年，而商业用地最高出让年限为40年，该宗地尚可使用38年，考虑到谨慎原则，采用直线法按土地使用年限确定成新率为95%，二者综合确定其成新率为95%，折旧率为5%。

　　建筑物的折旧=6680.69×5%=334.03元/㎡

　　建筑物现值=建筑物重新购建价格-建筑物的折旧=6680.69-334.03=6346.66元/㎡