2017年房地产估价师《案例分析》辅导：基准价格的计算_第3页

　　待估宗地楼面地价=单位地价÷容积率=1406÷1.8≈781元/㎡

　　B.勘查设计和前期工程费

　　估价人员参照估价时点社会平均造价情况进行测算、修正，得到估价对象勘查设计和前期工程费单价为24元/㎡。

　　C.建筑安装工程费

　　根据《××房地产市场》公布的××市砖混结构多层住宅投资成本分析;确定工程费单价为680元/㎡。

　　D.住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费估价人员对估价对象进行了实地查看，该地区周围基础配套设施齐全，依据××市配套费用水平，确定住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费单价为247元/㎡。

　　E.市政公用基础设施大配套工程费

　　经济适用房的市政公用基础设施大配套工程费单价为116元/㎡。

　　注意：还应该算其他工程费

　　F.管理费

　　经济适用房开发成本中，管理费用按照不超过前5项之和的2%计算。

　　管理费=前5项之和×2%=37元/㎡

　　G.投资利息

　　投资利息计息基数为前6项之和，估价对象开发周期取1年，年利率为5.85%，假设各项费用在开发周期内是均匀投入的。

　　投资利息=前6项之和×[(1+利率)1/2-1]=54元/㎡

　　注：未考虑销售费用的影响

　　(2)销售税费

　　税金为营业税、城市维护建设税和教育费附加，基数为开发成本前7项之和，税率为5.55%。

　　营业税及其附加=开发成本前7项之和×5.55%=108元/㎡

　　注：销售税费计算基数为开发成本是错误的。

　　销售费用：由于估价对象为军队经济适用房，定向销售给部队住户，销售费用不予考虑。

　　注：这个经济适用房也是有可能上市的，因此不能将实际成本作为客观成本计算

　　(3)利润

　　估价对象为经济适用房，根据有关规定成本利润率为3%，计算基数按8项之和。利润=开发成本前8项之和×3%=61元/㎡

　　注：成本利润率基数不正确，不应包括税费

　　成本利润率的基数土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、不包括销售税

　　(4)成本法计算的经济适用房基准价格

　　基准价格=开发成本+税金+利润=2108元/㎡

　　注：这里未考虑建筑物折旧

　　3.基准价格的确定

　　市场法计算的基准价格=2207元/㎡

　　成本法计算的基准价格=2108元/㎡

　　由于两种方法的结果差异不大，将上述两种方法的计算结果的算术平均值作为基准价格的最终结果。

　　注：依据表述不准确

　　(2207+2108)÷2≈2158元/㎡