2017年房地产估价师《案例分析》辅导：基准价格的计算_第2页

　　比准价格B=2175×1×1×1.002×1×1.014=2209.86元/㎡

　　比准价格C=1932×1×1×1.005×1×1.064=2065.93元/㎡

　　比准价格D=2259×l×l×l×l×0.995=2247.71元/㎡

　　比准价格E=2289×l×l×l×l×0.995=2277.56元/㎡

　　(6)求取基准价格

　　由于上述五个比准价格比较接近，对其进行简单算术平均。

　　估价对象市场法基准价格(单价)=2206.86元/㎡≈2207元/㎡

　　3.成本法测算

　　经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括征地和拆迁安置补偿费等7项费用，具体计算过程如下：

　　(1)开发成本

　　A.土地的取得成本

　　①求取征地和拆迁安置补偿费(即土地使用权价格)

　　此次估价采用了基准地价修正法求取土地使用权价格。所谓基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

　　根据《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式为;

　　宗地地价=基准地价×(1+总和修正率)×(1+其他修正系数)

　　②确定估价对象的土地级别及基准地价

　　估价对象土地使用权证上的土地用途分别为干休所和宿舍，估价对象在估价时点的实际用途为住宅，故此次估价对象的土地用途按照居住用途进行计算。根据《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，估价对象位于××市中心市区六级地区，该级别住宅用地的基准地价为1630元/㎡。(不包括市政公用基础设施大配套工程费)

　　③确定影响居住用地价格的区域因素修正系数

　　表2-4

　　④确定影响居住用地价格的个别因素修正系数

　　表2-5

　　a.使用年期修正

　　待估宗地的地类用途为住宅，使用权类型为军产，为国有划拨土地，无需进行使用年期修正。

　　b.期日修正系数

　　本次估价采用的基准地价是根据1998年公布的《××市1998中心声区土地级别和基准地价更新成果报告》，该报告于1998年11月开始正式实施，从实施之日至估价时点这段时期内，估价对象所在地区土地市场价格无明显变化，故期日修正系数确定为1。

　　c.土地出让金修正系数

　　估价对象为划拨土地，需进行出让金修正，依据××号印发《××市深化土地使用制度改革方案》，按17%扣除其应交纳的土地出让金。

　　d.容积率修正系数

　　此次估价按《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》公布的六级居住用地进行估价，基准地价以一定的容积率为基础，《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》中公布的住宅用地的容积率为1.8。查表确定容积率修正系数为1。

　　e.土地开发程度修正系数

　　土地开发程度通过基础设施完备度水平影响土地质量，进而影响宗地地价。土地开发程度修正以设定的平均开发程度“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)的正常平均开发成本为标准，将待估宗地的实际开发状态与“七通一平”开发程度比较，加上或减去相应的基础设施开发费的差值。

　　待估宗地实际开发程度为“七通一平”，故不做修正。

　　f.住宅的楼层修正系数

　　通常，由于楼层的差异造成方便程度、视野、小环境的差异，使楼层成为影响房屋使用价值的重要因素之一。住宅用途的房屋仅仅由于所在楼层的不同，其售价或租金水平都存在明显差异。在使用公布的《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》进行估价时，相关居住用地的基准地价应是其区域内所有楼层土地的平均价格，至于其中某一楼层的地价，应根据相应的价格贡献程度作 相应修正。

　　经过估价人员对区域内一段时间内交易的一定数量的商品房住宅及二手房资料的调查研究，并参考能查阅到的有关楼层价格修正的相关数据，确定本次估价对象基准价格的三、四层土地地价修正系数为1.1。

　　⑤计算修正后地价

　　修正后单位地价=基准地价×(1+总和修正率)×(1+其他修正系数)=1630×(1-2.6%)×(1-3%)×(1-17%)×1×1×l.1≈l406元/㎡