2019年房地产估价师经营与管理基础练习4_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。参见教材P99。

　　【答疑编号10702271,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。参见教材P99。

　　【答疑编号10702282,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。参见教材P98。

　　【答疑编号10702286,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。参见教材P98～99。

　　【答疑编号10702287,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。

　　【答疑编号10702290,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。参见教材P98。

　　【答疑编号10702294,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是选择物业租售形式。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性项目中的某种特定用途的物业，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的经纪机构负责其物业代理工作，称为独家代理。参见教材P95。

　　【答疑编号10702298,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。参见教材P94。

　　【答疑编号10702302,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。参见教材P90。

　　【答疑编号10702315,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：(1)需临时占用规划批准范围以外场地;(2)可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施;(3)需要临时停水、停电、中断道路交通;(4)需要进行爆破作业等。参见教材P89。

　　【答疑编号10702322,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是成本控制。工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。

　　【答疑编号10702331,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划，例如，材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划等。参见教材P85。

　　【答疑编号10702337,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。参见教材P83。

　　【答疑编号10702339,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。进度控制的方法主要有两种，一是横道图，二是网络图。参见教材P83。

　　【答疑编号10702341,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。参见教材P83。

　　【答疑编号10702345,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。选项C为横道图的特点。参见教材P83～84。

　　【答疑编号10702347,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是质量控制。质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。参见教材P81。

　　【答疑编号10702352,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：(1)对原材料的检验;(2)对工程采用的配套设备进行检验;(3)确立施工中控制质量的具体措施;(4)确立有关质量文件的档案制度。参见教材P81～82。

　　【答疑编号10702356,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是开工申请与审批。选项C错误，正确表述应为：建设资金已经落实。参见教材P80。

　　【答疑编号10702364,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。参见教材P81。

　　【答疑编号10702368,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是招标程序。采取公开招标方式时，招标人应在规定的媒体上发布招标公告。招标公告应当至少载明：(1)招标人的名称和地址;(2)招标项目的内容、规模、资金来源;(3)招标项目的实施地点和工期;(4)获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间;(5)对招标文件或者资格预审文件收取的费用;(6)对投标人的资质等级的要求。参见教材P78。

　　【答疑编号10702373,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是招标方式和招标机构。招标人自行招标的，应当自确定中标人之日起十五日内，向国家或省市发展改革部门提交招标投标情况的书面报告。参见教材P75。

　　【答疑编号10702381,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。参见教材P73。

　　【答疑编号10702398,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是项目核准和开工计划。企业办理投资项目核准手续，应当向核准机关提交项目申请书。项目申请书的内容应主要包括：(1)企业基本情况;(2)项目情况，包括项目名称、建设地点、建设规模、建设内容等;(3)项目利用资源情况分析以及对生态环境的影响分析;(4)项目对经济和社会的影响分析。参见教材P71。

　　【答疑编号10702400,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是开发商获取土地的途径。值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。参见教材P70。

　　【答疑编号10702407,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。参见教材P68。

　　【答疑编号10702412,点击提问】

　　27、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是土地储备与土地开发。在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。参见教材P68。

　　【答疑编号10702423,点击提问】

　　28、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。参见教材P66。

　　【答疑编号10702435,点击提问】

　　29、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P65。

　　【答疑编号10702443,点击提问】

　　30、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发的一般程序。提出投资设想，是指开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性。参见教材P64。

　　【答疑编号10702445,点击提问】

　　31、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。参见教材P63。

　　【答疑编号10702453,点击提问】

　　32、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备开发成本包括：(1)征收、拆迁补偿费及有关税费;(2)收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用;(3)市政基础设施建设有关费用;(4)招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;(5)贷款利息;(6)土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。参见教材P68。

　　【答疑编号10710245,点击提问】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是制定宣传与广告策略。宣传作为促销组合因素之一，在刺激目标顾客对企业产品或服务的需求、增加销售、改善形象、增加销量、提高知名度等方面，都起着十分重要的作用。参见教材P99。

　　【答疑编号10702268,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 本题考查的是制定租售方案。市场追随者在以下情况下往往采用随行就市定价法：(1)难以估算成本;(2)公司打算与同行和平共处;(3)如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。选项B属于领导定价法;选项C、E常见于挑战定价法。参见教材P99。

　　【答疑编号10702291,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 本题考查的是选择物业租售形式。选项A错误，正确表述为，功能复杂大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，某些大型机构亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业;选项B错误，正确表述为，不论采用哪种代理形式，都应在开发项目前期就尽快确定下来，以便使经纪机构能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献;选项E错误，正确表述为，双重代理可同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额不能高于买方代理和卖方代理形式。参见教材P95。

　　【答疑编号10702300,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】 本题考查的是选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业;选项D错误，开发商可以直接委托分代理。参见教材P95～96。

　　【答疑编号10702305,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是竣工验收。技术资料的内容包括前期工作资料、土建资料和安装方面的资料。参见教材P92。

　　【答疑编号10702313,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是合同管理。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。参见教材P88。

　　【答疑编号10702327,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是成本控制。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。参见教材P86。

　　【答疑编号10702332,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。影响工程进度的因素很多，需要特别重视的方面之一是材料、设备的供应情况，包括各项设备是否完成，计划运到日期;各种材料的供货厂商是否落实，何时交货，检验及验收办法等。参见教材P85。

　　【答疑编号10702348,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查的是质量控制。在项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。参见教材P82。

　　【答疑编号10702357,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。参见教材P81。

　　【答疑编号10702359,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是开工申请与审批。选项D错误，正确表述应为：按照规定应该委托监理的工程已经委托监理;选项E错误，商品房预售与施工许可证的申请无关。参见教材P80。

　　【答疑编号10702370,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P77。

　　【答疑编号10702378,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。申请《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，《规划意向书(选址)》及附图复印件(招拍挂出让项目，由土地整理储备机构负责申报、提供)、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件(协议出让和招拍挂出让土地项目)、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000的地形图等资料。参见教材P73。

　　【答疑编号10702395,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 本题考查的是投资机会选择与决策分析。选项A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。参见教材P66。

　　【答疑编号10702441,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的八个步骤又可归纳为房地产开发过程的四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。参见教材P65。

　　【答疑编号10702446,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。参见教材P75。

　　【答疑编号10710812,点击提问】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是制定宣传与广告策略。制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的费用即资金(Money)、应传送的信息(Message)、应使用的媒体(Media)和广告效果评价即衡量(Measurement)，参见教材P101。

　　【答疑编号10702270,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。参见教材P98～99。

　　【答疑编号10702292,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是选择物业租售形式。考察经纪机构的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。参见教材P96。

　　【答疑编号10702301,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是竣工验收。开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。参见教材P90。

　　【答疑编号10702314,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是安全管理。开发商与承包商要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。参见教材P89。

　　【答疑编号10702323,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。根据工程进度的需要制定设备周转计划，包括模板周转，起重机械、土方工程机械的使用等。参见教材P85。

　　【答疑编号10702342,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。编制工程进度计划时，要将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序，单项工程或工序分解的细致程度，可以根据工程规模的大小和复杂程度确定。参见教材P83。

　　【答疑编号10702344,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是进度控制。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。参见教材P84。

　　【答疑编号10702350,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是质量控制。建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。参见教材P81。

　　【答疑编号10702358,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是其他前期工作。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，开发商一般在正式进入建设阶段前，需要再次评价开发项目的风险和盈利特性，以作为是否进入下阶段工作的决策依据。参见教材P81。

　　【答疑编号10702360,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是招标方式和招标程序。工程建设项目招标分为公开招标和邀请招标两种方式。前者是以招标公告的方式邀请不特定的法人或组织投标;后者是以投标邀请书的形式邀请特定的法人或组织投标。参见教材P74～75。

　　【答疑编号10702385,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在《规划意见书(选址)》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。用地性质、位置和界限主要由《建设用地规划许可证》规定。参见教材P72～73。

　　【答疑编号10702394,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是开发商获取土地的途径。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。参见教材P70。

　　【答疑编号10702408,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是开发商获取土地的途径。以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。参见教材P70。

　　【答疑编号10702411,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。参见教材P67。

　　【答疑编号10702414,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是土地储备与土地开发。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。参见教材P68。

　　【答疑编号10702427,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是投资机会选择与决策分析。在结合投资设想寻找投资机会的过程中，开发商首先要选择项目所处的城市或地区。参见教材P65。

　　【答疑编号10702439,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行，参见教材P65。

　　【答疑编号10702451,点击提问】

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