2019房地产估价师经营与管理章节练习题：第九章_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场与资本市场。房地产资本市场的机构分类中，私人市场渠道包括私人投资者、机构投资者、国外投资者、银行类金融机构、保险公司、退休基金等。参见教材P285。

　　【该题针对“房地产市场与资本市场”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：(1)资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一把无需披露交易细节;(2)多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资;(3)一般投资于私有公司即非上市公司;(4)比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形公司;(5)投资期限较长;(6)流动性差;(7)资金来源广泛;(8)PE投资机构多采取有限合伙制;(9)投资退出渠道多样化。参见教材P288。

　　【该题针对“房地产权益融资”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。参见教材P289。

　　【该题针对“房地产债务融资”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

　　【该题针对“证券市场概述”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。参见教材P299。

　　【该题针对“房地产企业公开资本市场融资方式”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。目前常用的发行方式有累计投标方式、固定价格方式、竞价方式，累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。参见教材P300。

　　【该题针对“公开资本市场融资中的定价问题”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发贷款。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。参见教材P302。

　　【该题针对“房地产开发贷款”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P306。

　　【该题针对“土地储备贷款”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。所以C选项不正确。参见教材P309。

　　【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭”。参见教材P310。

　　【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地很惨市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。参见教材P311。

　　【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。参见教材P312。

　　【该题针对“房地产抵押贷款”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持证券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。参见教材P314。

　　【该题针对“房地产抵押贷款二级市场”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。参见教材P316。

　　【该题针对“房地产投资信托基金概述”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托资金分类与组织形式和结构。按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产;多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。

　　【该题针对“房地产投资信托基金分类与组织形式和结构”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险管理的主要举措包括：(1)提升专业化经营水平;(2)提升规模经营水平;(3)吸引机构投资者参与;(4)制定积极稳妥的经营战略;(5)建立优秀的管理队伍。参见教材P324。

　　【该题针对“房地产投资信托基金风险及其管理”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。参见教材P326。

　　【该题针对“房地产项目融资的概念”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资方案。企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年。参见教材P328。

　　【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。参见教材P329。

　　【该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的15%。参考教材P332。

　　【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】

　　21、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。参考教材P331。

　　【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】

　　22、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。信用等级系数得取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。因此企业信用等级越高，信用等级系数越低。所以A选项不正确。参见教材P333。

　　【该题针对“金融机构对房地产项目贷款的审查”知识点进行考核】