2019房地产估价师经营与管理章节练习题：第五章_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。参见教材P146。

　　【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金流量的概念。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。参见教材P146。

　　【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金流量图。对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是期末惯例法。参见教材P147。

　　【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。参见教材P149。

　　【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。参见教材P150。

　　【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P152。

　　【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点;选项C可贷资金利率理论的观点;选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P153。

　　【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息与利率。可贷资金利率理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的，可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成。参见教材P153。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[(1+i)n-1]计算，In=150×[(1+8%/4)4×2-1]=25.75(万元)。参见教材P155。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53万元。参见教材P156。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。年实际利率=(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%×4=36%.参见教材P156。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率是包含了通货膨胀因素的利率，实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率;名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;当计息周期为“月”时，实际利率大于名义利率。参见教材P157。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。参见教材P157。

　　【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。1/(1+i)n称为“一次支付现值系数”。参见教材P159。

　　【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。年实际利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。参见教材P159。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=万元。参见教材P159。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97(元)。参见教材P159。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。月等额还款金额=10×0.7%=700(元)，月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]，则A=1110.21(元)，1110.21-700=410.21(元)。参见教材P160。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。参见教材P161。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　21、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或指出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为At=A1×(1+s)t-1，则A72=4500×(1+0.3%)72-1=5565.45。参见教材P161。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　22、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A1=965.60(元/㎡)。参见教材P161。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P146。

　　【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B的正确表述为，购买-持有出租-出售模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式;选项E的正确表述为，购买-更新改造-出租-出售模式下的现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。参见教材P148。

　　【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是资金时间价值的概念。从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有：投资利润率;通货膨胀率;风险因素。参见教材P151。

　　【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。参见教材P152。

　　【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息与利率。平均利率决定利率，从而使利率具有以下特点：(1)随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势。因而也影响平均利率有同方向变化的趋势;(2)平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。换句话说，平均利率具有相对稳定性;(3)由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大偶然性。也就是说，平均利率无法由任何规律决定，而传统习惯、法律规定、竞争等却可以直接或间接地对利率产生影响。参见教材P154。

　　【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】

　　本题考查的是单利计息与复利计息。选项A的正确表述为，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的;选项C的正确表述为，在投资分析中，一般采用复利计息;选项D的正确表述为，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P155。

　　【该题针对“单利计息和复利计息”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。参见教材P162。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金流量图。如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。参见教材P147。

　　【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资活动共的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P149。

　　【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。参见教材P151。

　　【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息与利率。平均利率是一个纯理论的概念。在现实生活中，人们面对的是市场利率而非平均利率。参见教材P154。

　　【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是单利计息与复利计息。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P156。

　　【该题针对“单利计息和复利计息”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。现值计算，如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值不一定相等。参见教材P156～157。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。参见教材P156。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。参见教材P157。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。运用公式i=(1+r/m)m-1，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。参见教材P157。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=(1+名义利率/计息周期数)计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。参见教材P157。

　　【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。参见教材P157。

　　【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。年值是指连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。参见教材P158。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利计算。等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，两者之积为1。参见教材P159。

　　【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是复利系数的应用。次贷危机的原因相当复杂，并不单单是一个住房价格下跌的因素。参见教材P168。

　　【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

　　四、计算题

　　1、

　　【正确答案】 (1)抵押贷款额P=100×50%=50万元;

　　月贷款利率i=12%/12=1%;

　　月还款额为：A= P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]= 50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=5505.43元;

　　(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元

　　(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为

　　Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

　　代入数据，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元。

　　【答案解析】

　　【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 第一步：计算出贷款总额

　　P=120×7800×(1-30%)=65.52(万元)

　　第二步：计算出商业贷款的总额

　　P1=65.52-20=45.52(万元)

　　第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。

　　【答案解析】

　　【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。

　　【答案解析】

　　【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 (1)已知P=8000万元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8;

　　(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

　　A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(万元);

　　(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(万元)

　　该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

　　【答案解析】

　　【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 (1)月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%;

　　购买住房最高额=最高贷款额/70%

　　=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)12×20]/70%=34.9(万元)(套用“等额序列支付的现值计算公式”)

　　(2)月利率=9%/12=0.75%，套用“等额序列支付的现值计算公式”

　　按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-1/(1+0.5%)180]=207381.15

　　按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-1/(1+0.75%)180]=172538.47

　　则为保持原月偿还额不变，第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68(元)

　　(3)若不提前偿还贷款，设需要偿还的年限为n

　　207381.15=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)12n]

　　则n=24.5年

　　延长期=24.5-15=9.5(年)

　　【答案解析】

　　【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习 　　房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况，进行有对性的讲解、训练、答疑、模考，送真题班+全真摸底评测+评测后导师点评+多媒体题库+考前直播密训 　　报名资讯答疑|通关课程|模考题库，加入房地产估价师考试交流群：686276821有专门的老师为你解答。