2019房地产估价师经营与管理章节练习题：第五章_第3页

　　二、多项选择题

　　1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括(　)等。

　　A、土地成本

　　B、建造成本

　　C、销售收入

　　D、经营费用

　　E、出租收入

　　2、关于房地产开发经营企业业务经营模式的说法中，正确的是(　)。

　　A、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目

　　B、开发-持有出租-出售模式通常为大型房地产企业所采用

　　C、购买-更新改造-出售模式下的现金流入主要指转售收入

　　D、购买-持有出租-出售模式下的现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入

　　E、购买-更新改造-出租-出售模式下的现金流入主要指转售收入

　　3、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有(　)。

　　A、投资利润率

　　B、通货膨胀率

　　C、投资风险

　　D、经济增长率

　　E、存款准备金率

　　4、利率分为(　)等类型。

　　A、基础利率

　　B、结算利率

　　C、变动利率

　　D、存款利率

　　E、同业拆放利率

　　5、平均利率的特点包括(　)。

　　A、平均利率与市场经济条件好坏无关

　　B、平均利率具有政策性

　　C、平均利率具有相对稳定性

　　D、平均利率无法由任何规律决定

　　E、随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势

　　6、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的是(　)。

　　A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的

　　B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的

　　C、在投资分析中，一般采用单利计息

　　D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息

　　E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

　　7、用来求年值的系数有(　)。

　　A、一次支付终值系数

　　B、等比序列现值系数

　　C、等比序列年费用系数

　　D、等额序列支付资金回收系数

　　E、等额序列支付储存基金系数

　　三、判断题

　　1、如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期初发生的。(　)

　　2、房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。(　)

　　3、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的不必要补偿。(　)

　　4、马克思的利率决定理论认为，平均利率是一个纯理论的概念。(　)

　　5、复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。(　)

　　6、如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也是相等。(　)

　　7、实际利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。(　)

　　8、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。(　)

　　9、在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。(　)

　　10、某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.09%。(　)

　　11、资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。(　)

　　12、年值是指连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。(　)

　　13、等额序列支付现值系数与等额序列支付储存基金系数的乘积为1。(　)

　　14、商品住宅的价格不下跌，不一定不发生次贷危机。(　)

　　四、计算题

　　1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：

　　(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?

　　(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

　　(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少?

　　2、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元?

　　3、王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元?

　　4、梁某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?

　　5、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：

　　(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?

　　(2)若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?

　　(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?