2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题(12)_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。参见教材P214。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例;权益投资比例低,说明资本金少,借款资金多,使用了高的财务杠杆,投资者的风险和报酬相应增加,权益投资收益率高;当长期抵押贷款利率较低,资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率;金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。参见教材P216。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。参见教材P217。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。参见教材PP219。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。参见教材P219。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产开发项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。参见教材P219。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是敏感性分析的步骤。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：(1)确定用于名感性分析的财务评价指标;(2)确定不确定性因素可能的变动范围;(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值;(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。参见教材P223。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。参见教材P228。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售器、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。

　　2、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。租金和售价是房地产项目最主要的不确定因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。参见教材P219。

　　3、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。选项BD属于敏感性分析的步骤。参见教材P223。

　　4、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。参见教材P229。

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计与评价常用的方法包括：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。参见教材P230。

　　6、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的一般过程和方法。选项CD属于风险辨识。选项E属于风险评价。参见教材P230。

　　7、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是决策的概念。选项AB均属于按决策的层次划分。决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策;按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策;按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。参见教材P238。

　　8、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本题考查的是决策的方法。常用的不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。参见教材P240。

　　9、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：策略阶段、分析阶段和决策阶段。策略阶段，即界定可接受的收益和风险。分析阶段，即衡量可能的收益与风险。决策阶段，即评估各种收益与风险。参见教材P240。

　　10、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资决策的期权性质。期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。参见教材P243。

　　11、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是应用实物期权方法决策需注意的问题。选项C错误，期权定价模型对期限较长、以非交易资产为标的的期权估价有一定的局限性。参见教材P247。