2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题（4）_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。参见教材P63。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。参见教材P65。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资机会选择。投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段。参见教材P65。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。参见教材P66。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是获取土地。土地储备实行计划管理。参见教材P67。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是获取土地。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。参见教材P68。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是获取土地。在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。参见教材P68。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是获取土地。值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。参见教材P70。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是项目核准和开工计划。政府对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。参见教材P70。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在《规划意见书(选址)》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材P73。

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是工程建设招标。邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。参见教材P76。

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是工程建设招标。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。参见教材P77。

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是工程建设招标。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。参见教材P80。

　　14、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是开工申请与审批。发证机关在收到建设单位报送的《建设工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应该自收到申请之日起15日内颁发施工许可证。参见教材P81。

　　15、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是质量控制。质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。参见教材P82。

　　16、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是进度控制。选项B的正确表述是，横道图看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度。参见教材P84。

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。参见教材P84。

　　18、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是进度控制。网络图有单代号网络图、双刀号网络图和时标网络图三种表现形式。参见教材P85。

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本控制。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。参见教材P87。

　　20、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是安全管理。实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由总承包单位负责。参见教材P90。

　　21、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是竣工验收。竣工验收时，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。参见教材P91。

　　22、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是竣工验收。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。参见教材P93。

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定租售方案。根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为目标定价法。参见教材P99。

　　24、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。参见教材P99。

　　25、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。参见教材P99。

　　26、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。参见教材P100。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的一般程序包括：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。参见教材P64。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。参见教材P66。

　　3、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是获取土地。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划等指标。参见教材P67。

　　4、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本题考查的是项目核准和开工计划。选项B的正确表述为，符合社会公众利益，未对项目建设地基周边地区的公众利益产生重大不利影响;选项E的正确表述为主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全。参见教材P72。

　　5、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是确定规划设计方案经获得规划许可。规划设计要求包括三个方面的内容：(1)规划土地使用要求;(2)居住建筑的公共服务设施配套建设指标;(3)建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。参见教材P73。

　　6、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：①以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图;②各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图;③各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。参见教材P74。

　　7、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本题考查的是工程建设招标。投标文件一般应包括的内容有：投标函及投标函附录;法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书;联合体协议书;投标保证金;已标价工程量清单;施工组织设计;项目管理机构;拟分包项目情况表;资格审查资料;投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P79。

　　8、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。参见教材P81。

　　9、

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：(1)对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差;(2)控制混凝土质量;(3)对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。参见教材P83。

　　10、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本控制。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。参见教材P87。

　　11、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是合同管理。开发商的主要合同关系通常包括土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。参见教材P89。

　　12、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是竣工验收。项目竣工后，需要整理技术资料(可研报告是其中最重要的一个)和竣工图，编制竣工档案。工程质量保修书、住宅使用说明书和竣工验收备案表都属于竣工验收时需要提交的资料。参见教材P93。

　　13、

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。参见教材P99。

　　14、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是制定宣传与广告策略。宣传作为促销组合因素之一，在刺激目标顾客对企业产品或服务的需求，增加销售、改善形象、增加销量、提高知名度等方面，都起着十分重要的作用。参见教材P100。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行，参见教材P65。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。参见教材P66。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是获取土地。土地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展，政府土地储备结构不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发项目的实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。参见教材P68。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是获取土地。土地开发过程中涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和绿化、土地平整工作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。参见教材P68。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是获取土地。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果而非投标结果确定土地使用者的行为。参见教材P69。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在《规划意见书(选址)》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材P73。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是工程建设招标。工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。参见教材P75。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是质量控制。建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。参见教材P82。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是进度控制。网络图法的优点，首先是在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系;其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可出关键线路和关键工作。参见教材P84。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：(1)需临时占用规划批准范围以外场地;(2)可能损坏道路、管线、电力、优点通信等公共设施;(3)需要临时停水、停电、中断道路交通;(4)需要进行爆破作业等。参见教材P90。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是竣工验收。由开发商签发工程竣工证书。参见教材P91。

　　12、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是选择物业租售形式。了解经纪机构的过往业绩，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。参见教材P97。