2016年房地产估价师经营与管理模拟试题（四）_第8页

　　主观试题部分

　　四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程：需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答)

　　(一)某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30%、40%和30%。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末)。

　　(二)某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管矧为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元,2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资的10%，折现率为0%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。