2017房地产估价师经营与管理重点详解（6）_第2页

　　3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

　　2.需求分析

　　1)需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、 家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。包括：就业分析， 人口和家庭分析，收入分析。

　　2)分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、 投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等;正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。

　　3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

　　4)市场购买者的产品功能需求。包括：购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。

　　3.竞争分析

　　1)列出与竞争有关项目的功能和特点。包括：描述已建成或在建中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)，描述计划建设中的竞争性项目，对竞争性项目进行评价。

　　2)市场细分，明确拟建项目的目标使用者。包括：目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。

　　4.市场占有率分析

　　1)基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。包括：估计项目的市场占有率，在充分考虑拟开发项目优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征;估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和拟开发项目市场占有率的乘积。

　　2)市场占有率分析结果，要求计算出项目的市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期，并提出有利于增加市场占有率的建议。

　　㈢相关因素分析

　　把握总体背景情况后，投资者就可针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。从房地产开发角度看，市场分析最终要落实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区之房地产市场状况的分析。注意的是，不同类型和规模的房地产开发项目所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差别。不同类型项目需要重点分析的内容包括：

　　1.住宅开发项目。市场分析将包括与房地产经纪机构、物业管理人员特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。

　　2.写字楼项目。首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

　　3.商业购物中心开发项目。要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人 口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。

　　4.工业或仓储项目。首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交 通运输、原材料和专业人员的来源问题，同时还要考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。

　　开发项目要详细分析：①项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系;②项目用地工程地质资料;③附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标;④针对未来用户的需求信息;⑤同类竞争性发展项目的信息，政府对此发展项目的态度;⑥项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力;⑦针对项目的成本/价格/租金/空置率/市场吸纳能力分析;⑧金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。

　　三、房地产开发项目市场定位

　　㈠房地产开发项目市场定位及其作用

　　开发项目市场定位为：指在房地产市场调研和市场分析的基础上，根据市场环境和企业与项目自身条件特征，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次和设计建设标准。

　　㈡房地产开发项目市场定位的依据及原则

　　1.市场定位的依据

　　⑴建筑综合体所在城市和区域的市场资料。⑵与开发项目所涉及的各种潜在使用用途相关的各种业态和行业背景，以及不同业态和行业的未来发展趋势，借以确定项目所包含的不同使用功能面积的配比。⑶开发项目所处位置的优势、劣势、机会和威胁分析结果。

　　2.市场定位的原则

　　⑴符合企业发展战略的原则;⑵经济性原则;⑶适应性原则;⑷合法合规性原则。