2020房地产估价师《理论与方法》专项精选题：比较法及其运用

第五章　比较法及其运用

　　判断题

　　1.在运用比较法估价时，为了提高估价结果的准确性，选择的可比实例多多益善。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。在运用比较法估价时，一般选取3～5个可比实例，不得少于3个。参见教材P182。

　　2.某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例收集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以放弃了采用比较法。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是比较法估价需要具备的条件。只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。估价师和估价机构没做交易实例收集工作，不能成为不采用比较法的理由。参见教材P176。

　　3.可比实例的成交日期与价值时点相隔1年以上的不得采用。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年，不得超过2年。参见教材P183。

　　4.如果可比实例的成交日期晚于价值时点，则进行市场状况调整时，应该将可比实例的成交日的实际成交价格，调整为价值时点的价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交日期不应晚于价值时点。这样的可比实例最好不选，谈不上市场状况调整。参见教材P183。

　　5.某可比实例买方应缴纳的税费由卖方承担，若买方付给卖方的金额不变，当买方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会下降。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额-卖方帮买方缴纳的税费。买方税费增加，则正常负担价格下降。参见教材P186。

　　6.在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整(实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%)。参见教材P194。

　　7.建立比较基础，统一财产范围，既包括有和无的差别，也包括好与坏，优与劣、新与旧的差别。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是统一财产范围。建立比较基础，统一财产范围，只包括有和无的区别。好与坏、优劣、新旧的差别在房地产状况调整中处理。参见教材P184。

　　8.带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是统一财产范围。调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。

　　9.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，如果按照原币种的价格进行了市场状况的调整，则应该采取成交日期时的汇率。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。在统一币种方面，将某一币种(如美元)的房地产价格换算为另一币种(如人民币)的房地产价格，应采用该价格对应日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。参见教材P188。

　　10.对同一房地产而言，建筑面积单价>套内建筑面积单价>使用面积单价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。一般情况下，建筑面积>套内建筑面积>使用面积，建筑面积单价﹤套内建筑面积单价﹤使用面积单价。参见教材P189。

　　11.在房地产交易实例收集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是搜集交易实例的要求。了解交易双方的名称、关系以及交易目的，才能据以判断交易情况是否正常，交易价格是否是正常价格。参见教材P179。

　　12.市场状况调整，就是将可比实例在价值时点的价格，调整为其成交日期的价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的内容。市场状况调整，就是将可比实例在成交日期的价格，调整为价值时点的价格。参见教材P194。