2020房地产估价师《理论与方法》专项精选题：收益法及其运用

第六章　收益法及其运用

　　判断题

　　1.资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217。

　　2.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益法适用的估价对象。该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，可以参照市场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。参见教材P218。

　　3.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67年。参见教材P228。

　　4.运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“全剩余寿命模式”估价，如果测算收益期，则选用“持有加转售模式”估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“持有加转售模式”估价;如果测算收益期，则选用“全剩余寿命模式”估价。参见教材P235。

　　5.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。出租型房地产没有销售收入。参见教材P252。

　　6.求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。参见教材P254。

　　7.运用收益法计算运营费用时，运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，其中由出租人承担的部分不应计入。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入。参见教材P254。

　　8.收益法中的运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。收益法中运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。参见教材P253。

　　9.房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P257。

　　10.某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益期和持有期的测算。该房地产现在的价值包括两个部分，一个是现在到将来30年内的收益现值，还有一个是30年后至40年末的土地使用权的价值，二者加总才是该房地产现在的价值。参见教材P239。

　　11.建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。建筑物的折旧费用和土地取得费用摊销不包括在运营费用中。参见教材P253。

　　12.建筑物剩余经济寿命，就是从其竣工日开始到其经济寿命结束时为止的时间。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。参见教材238。

　　13.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。本题中的折旧费只有60万元。参见教材P253。

　　14.若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参见教材P267。

　　15.资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。参见教材P270。

　　16.在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R=Y(1+Y)n/[(1+Y)n-1]。参见教材P270。

　　17.当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。参见教材P271。