2020房地产估价师考试理论与方法章节精炼题：收益法及其运用_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。参见教材P215。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P218。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P220。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。V=[(150×400×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(万元)。参见教材P221。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100×(1-40%)=60(万元)，n=40-8=32(年)，V=60/8%×[1-1/(1+8%)32]=686.10(万元)。参见教材P221。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(万元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(万元)。参见教材P221。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21(万元);(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(万元)。参见教材P221。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(万元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。参见教材P221。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式法：

　　参见教材P224。

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答疑编号10702583,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。参见教材P224。

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。3500×10%(1+10%)40[(1+8.5%)50-1]/{8.5%(1+8.5%)50[(1+10%)40-1]}= 4139.51元/平方米。参见教材P224。

　　15、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见教材P231。

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格为： V=17/(1+10%)+18/(1+10%)2+19/(1+10%)3+20/10%×[1-1/(1+10%)40-3]×1/(1+10%)3=190.45(万元)。参见教材P232。

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。

　　18、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息。参见教材P247。

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。参见教材P250。

　　20、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。参见教材P252。

　　21、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。参见教材P252。

　　22、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P254。

　　24、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288万;Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。参见教材P258。

　　25、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。参见教材P259。

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法。参见教材P261。

　　27、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资金。参见教材P261。

　　28、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。参见教材P265。

　　29、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。潜在毛收入乘数，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到;有效毛收入乘数，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P268。

　　30、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。参见教材P268。

　　31、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率=5000/57447.17=8.7%。参见教材P270。

　　32、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法对可比实例的依赖性较强。参见教材P271～272。

　　33、

　　【正确答案】 D

　　34、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)，偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)，该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。参见教材P276。

　　35、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是剩余技术。土地价值=(800-3000×10%)/8%=6250(万元);该房地产价值=土地价值+建筑物价值=3000+6250=9250(万元)。参见教材P277。

　　36、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是收益法总结。根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率。参见教材P279。