2020房地产估价师理论与方法章节专项题：成本法及其运用_第2页

　　21.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置成本为600元/m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。重置成本为120×600=72000元，折旧=1440╳8=11520元，成新率=(72000-11520)/72000=84%。参见教材P317。

　　22.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，可续期。则建筑物的每年折旧额是(　)万元。

　　A.13　　　　　B.14

　　C.19　　　　　D.22.8

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。土地使用权短于建筑物剩余经济寿命，可续期，所以按照建筑物剩余经济寿命时间计算折旧年限，为30年。总寿命期为10+30=40年，800×(1-5%)/40=19万元。参见教材P315。

　　23.某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年;设备的重置成本为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为(　)万元。

　　A.75.6

　　B.77.6

　　C.80.6

　　D.87.6

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。门窗等损坏的修复费用=2(万元)，装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18(万元)，设备的折旧额=60×10/15=40(万元)，长寿命项目的折旧额=(3600×500-20000-600×500-600000)×10/50=17.6(万元)，该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。参见教材P322。

　　24.某栋旧办公楼电梯落后，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用2万元，残值3万元，安装新电梯需要180万元，比在同类建筑物内随同安装多花费20万元，旧电梯的重置成本为60万元，累计折旧50万元。该电梯因为功能落后的折旧额为(　)万元。

　　A.26　　　　　B.27

　　C.28　　　　　D.29

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。旧电梯的账面余值为60-50=10万元(剩余未提折旧，拆除后就报废了，因而要作为折旧)，拆除的净支出为2-3=-1万元，安装多花费20万元(即单独安装比随同安装多花费的价值)，功能落后的折旧=10-1+20=29万元。参见教材P324。

　　25.某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为(　)万元。

　　A.29　　　　　B.35

　　C.67　　　　　D.73

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重建成本的时候，如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费用)。参见教材P324～325。

　　26.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为(　)万元。(建筑物报酬率为10%)

　　A.11.80　　　　B.16.07

　　C.23.57　　　　D.31.07

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。无效成本=1500×(4.1-3.6)/0.1×10=7.5万元，超额持有成本的现值=2.5/10%×(1-1/1.130)=23.57万元，功能过剩折旧=无效成本+超额持有成本的现值=31.07万元(如果是重置成本，则不存在无效成本)。参见教材P325。

　　27.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为(　)年。

　　A.1.0

　　B.1.5

　　C.2.0

　　D.2.5

　　『正确答案』D

　　『答案解析』后续建设期=正常建设期-已完工工程的正常建设期+交接手续的正常期限。实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。

　　28.下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是(　)。

　　A.可修复项目的物质折旧，修复成本即折旧额

　　B.短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额

　　C.功能折旧存在不可修复的状况

　　D.功能过剩的折旧一般都是不可修复的

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。选项B错误，短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。参见教材P321。

　　29.某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为(　)年。

　　A.37

　　B.40

　　C.57

　　D.60

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。40-3=37年。参见教材P313。

　　30.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生(　)万元的贬值。

　　A.548.19　　　　　B.558.15

　　C.567.39　　　　　D.675.40

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。(1)该写字楼空置率为15%时的价值V1为：A=70×10000×12×60%×85%=428.4万元，n=30年，V1=(428.4/8%)×[1-1/(1.08)30]=4822.83万元。(2)该写字楼空置率为25%时的价值V2为：A=70×10000×12×60%×75%=378(万元)，n=30年，V2=(378/8%)×[1-1/(1.08)30]=4255.44万元。(3)该写字楼将贬值V1-V2=4822.83-4255.44=567.39(万元)。参见教材P323。