2020房地产估价师理论与方法章节专项题：比较法及其运用_第2页

　　21.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为100万元和80万元，若将两宗土地合并则总价值为240万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则合理的要价应为(　)万元。

　　A.80

　　B.107

　　C.113

　　D.140

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价=80+60×80/180=106.67(万元)。即增值部分60万元，甲乙按照各自的价值比重分享，甲享有100/180，乙享有80/180。参见教材P192。

　　22.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，(甲别墅的装修标准为800元/平方米)，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为(　)元/平方米。

　　A.7020

　　B.8909

　　C.7380

　　D.8580

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是交易情况修正的方法。(10000-1000+800)/(1+10%)=8909(元/平方米)。参见教材P193。

　　23.某房地产在2016年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2016年9月的价格。已知该类房地产2016年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2016年9月的价格为(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7元/m2。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月(当月)的指数。参见教材P197。

　　24.利用比较法计算估价房地产市场价格，估价对象为2017年3月1日市场价格，选择的可比实例成交日期为2016年6月1日，成交单价为10000元/m2。自2016年3月1日至2017年3月1日，当地该类房地产平均每月比上月上涨0.2%。估价对象和可比实例的建筑面积误差不考虑。该可比实例在估价对象状态下的比较单价为(　)。

　　A.10161.12

　　B.10181.45

　　C.10263.14

　　D.10304.23

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。10000×(1+0.2%)9=10181.45元/m2。参见教材P195。

　　25.在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数=(100/102)×(97/100)=97/102。还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产差，所以可比实例比估价对象好，修正系数肯定比1小，排除了选项CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出选项A是正确的。参见教材P201～202。

　　26.某房地产2016年6月1日的市场价格为3800元/m2，现需要将其调整到2016年10月1日，已知该类房地产2016年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2009年1月1日为100)，则2016年10月1日的市场价格为(　)元/m2。

　　A.3750.0

　　B.3751.5

　　C.3756.4

　　D.3775.3

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。3800×108.3/109.7=3751.5元/平方米。参见教材P196。

　　27.评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为3500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为(　)元/平方米。

　　A.4075.3

　　B.4081.3

　　C.4122.5

　　D.4166.4

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。2016.10.1到2017.3.1，共5个月，月平均上涨率为1.5%。2017.3.1日至7.1日(价值时点)，共4个月，月平均上涨率为2%。3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.3元/m2。参见教材P195。

　　28.某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.4%。假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6.2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6.2062元人民币。则可比实例在2017年9月30日比较价格为(　)元/m2。

　　A.7689.12

　　B.7692.34

　　C.7723.11

　　D.7719.87

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0.4%)8×6.2062=7689.12元/m2。注意汇率的选取。参见教材P196。

　　29.某个可比实例2015年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.4%。假设人民币与美元的市场汇率2015年1月30日为1美元=6.2088元人民币，2015年9月30日为1美元=6.2062元人民币。则可比实例在2015年9月30日比较价格为(　)。

　　A.7689.12

　　B.7692.34

　　C.7723.11

　　D.7719.87

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。1200×6.2088×(1+0.4%)8=7692.34元/m2。注意汇率的选取。参见教材P196。

　　30.比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的方法。方法1：间接法下，第一步，将可比实例在其自身状态下的价格调整为标准房地产状况下的价格，系数是100/(98)。第二步，将可比实例在标准房地产状况下的价格调整为估价对象下的价格，系数是(101)/100。直接法下，将两个系数直接相乘，101/98=1.03。

　　方法2：比较法，可比实例比标准房地产差，估价对象比标准房地产好，所以可比实例比估价对象要差很多，在可比实例价格基础上修正时，要向上调增，肯定大于1，选项BC可以排除了，一个差2%，一个要好1%，合计也就多好3%，应该是1.03，这样不用记公式，也不用计算，对比一下就能出结果。参见教材P201。