2020房地产估价师理论与方法章节专项题：比较法及其运用

第五章　比较法及其运用

　　单项选择题

　　1对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为(　)元/m2。

　　A.8230.5

　　B.8112.5

　　C.8080.0

　　D.8075.0

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是计算最终比较价值。虽然给了权重，但是要求的还是简单算术平均数。最终比较价值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5元/m2。参见教材P206。

　　2评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价值50万元。选取A、B、C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米、410平方米和380平方米，总价分别为600万元、580万元和550万元，其中A、B分别包含40、30万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为(　)万元。

　　A.487.77

　　B.509.38

　　C.537.77

　　D.559.38

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是计算最终比较价值。比价价值=[(600-40)×400/450+(580-30)×400/410+550×400/380]/3=537.77万元。参见教材P206。

　　3.选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3～5个可比实例，但不得少于(　)个。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.5

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。从某种意义上讲，选取可比实例一般3～5个即可，但不得少于3个。参见教材P182。

　　4.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是(　)。

　　A.同处于一个区域

　　B.同处在同一供求范围内的相似地区

　　C.同处于一个相对稳定的环境

　　D.同处于公平竞争的地区

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。房地产是区域性市场，同一供求范围内的相似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材P182。

　　5.在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)倍范围之内。

　　A.0.5～2.0

　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5

　　D.1.0～1.5

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P183。

　　6.评估某套建筑面积为120m2的住宅在2016年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是(　)。

　　交易实例 建筑面积(m2) 用途 价格(元/m2) 成交日期 区位 交易情况

　　甲 120 居住 12000 2016.9 不同供需圈 正常交易

　　乙 105 居住 18000 2016.5 同一供需圈 正常交易

　　丙 120 办公 15000 2016.8 同一供需圈 正常交易

　　丁 115 旅馆 10000 2016.9 同一供需圈 正常交易

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。甲和估价对象不在一个供需圈;丙丁的用途与估价对象不同。参见教材P182～183。

　　7.估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一财产范围后的价格为(　)万元。

　　A.75.00

　　B.75.60

　　C.83.60

　　D.86.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是统一财产范围。可比实例中，包含了房地产以外的资产，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6万元。参见教材P185。

　　8.某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为(　) 元/m2。

　　A.22909.12

　　B.23264.06

　　C.23441.35

　　D.23086.69

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是统一付款方式。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。参见教材P185。

　　9.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分三期支付，首付30万，剩余两期分别于第一年和第二年年末支付35万元。交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付最后一笔余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

　　A.87.05

　　B.95.85

　　C.100.57

　　D.101.29

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常价格=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(万元)。10000元/m2只是名义价格。参见教材P185。

　　10.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8，则按建筑面积计算的比较价值是(　)元/平方米。

　　A.8571

　　B.10000

　　C.13393

　　D.15625

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米，150万元/150平方米=10000元/平方米。关键：由套内建筑面积折算建筑面积。参见教材P189。

　　11.在某旧城改造的房屋征收估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基础时应特别注意的环节是(　)。

　　A.统一财产范围

　　B.统一付款方式

　　C.统一计价单位

　　D.统一融资条件

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是两个不同的面积内涵，价格单位是不一致的，因此在对可比实例建立比较基础时应特别注意的环节是统一计价单位。参见教材P188。

　　12.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为(　)元/m2。

　　A.100

　　B.300

　　C.600

　　D.900

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000m2;土地单价=1800000/2000=900元/m2。参见教材P189。

　　13.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为(　)元人民币/m2。(1平方英尺=0.0929m2)

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，成交日一次性付清的价格。35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%)1+10/(1+7%)1.5=105.91万美元，统一币种105.91×7.7=815.49万元人民币(注意汇率的选择)，房地产建筑面积=3000÷0.65×0.0929=428.769m2

　　单价=8154900÷428.769=19019元/m2。参见教材P185。

　　14.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后，余款采用完全等额分期还款方式偿还，平均每半年支付一次，分10年还清，利息率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为(　)元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是统一付款方式。因为要偿还利息，所以名义价格和实际价格相等。不需要计算了。当余额不需要计算利息时，实际价格才会低于名义价格。参见教材P185。

　　15.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后卖方实得金额为(　)元/m2。

　　A.2385

　　B.2393

　　C.2955

　　D.2964

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是统一税费负担。第一步，计算正常负担下的价格。买方税费转嫁给了卖方，站在卖方视角分析，设正常负担下的价格为X，，X=2659-X×3.9%，X=2559元/m2。第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，卖方实得金额=2559-2559×6.8%=2385元/m2。参见教材P186～187。

　　16.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会(　)。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不变

　　D.无法确定

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是统一税费负担。转嫁给买方，站在买方视角分析。正常负担下的价格=买方实际支付给卖方的金额+帮卖家缴纳的税费。参见教材P187。

　　17.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为(　)万元。

　　A.201.89

　　B.186.79

　　C.191.51

　　D.197.17

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是统一税费负担。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格=买方实付金额-应由买方缴纳的税费。另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(万元)。参见教材P186。

　　18.某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59：1，9月30日为6.46：1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是(　)。

　　A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2

　　B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2

　　C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2

　　D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。该房地产的名义交易价格为人民币：1000美元/m2 ×当日汇率，该房地产的实际交易价格为(200+800/(1+0.6%)6)×6.59=6404元/m2人民币，该房地产于该年9月30日的市场价格为(200+800/(1+0.6%)6)×(1+1%)8=1052美元/m2。题中选项D因为汇率变化，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，则该类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于1%。参见教材P188。

　　19.某宗房地产2013年4月2日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=6.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递增0.5%，2013年10月2日的汇率为1美元=6.29元人民币，则其2013年10月2日的价格为(　)元/m2。

　　A.6553

　　B.6481

　　C.6596

　　D.6627

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2013年10月2日的价格=1000×(1+0.5%)6×6.29 =6481.07(元)。本题的考点在于利率的选择。市场状况调整采用以美元为基准的月递增幅度，则选用的汇率是价值时点的汇率;而如果采用以人民币为基准的月递增额，则选用3月2日的汇率。参见教材P195。

　　20.评估某宗房地产2012年9月末的价格时，选取的可比实例成交价格为2000元/㎡，成交日期为2012年1月末，该类房地产自2012年1月末至2012年9月末的价格每月与上月的变动幅度为0.5%，1.5%，1%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。则该可比实例在2012年9月末的价格为(　)元/㎡。

　　A.1959

　　B.1949

　　C.1912

　　D.1902

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。2012年9月末的价格=2000×(1+0.5%)×(1+1.5%)×(1+1.0%)×(1-1.50%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=1958.67(㎡)。参见教材P194。