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2019年房地产估价师理论与方法课后练习题二_第4页

来源：中华考试网 [ 2019年6月10日 ] 【大中小】

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第2页多项选择题

第3页判断题

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容;选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P46。

　　【答疑编号10704582,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产的定义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。参见教材P47。

　　【答疑编号10700481,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P49。

　　【答疑编号10700477,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。参见教材P49。

　　【答疑编号10700471,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产实物的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。

　　【答疑编号10700460,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。一宗房地产的权益包括：(1)拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制(如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)、相邻关系、被人民法院査封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。(4)额外的利益或好处。参见教材P50～51。

　　【答疑编号10700448,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。参见教材P51。

　　【答疑编号10700444,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P51。

　　【答疑编号10700420,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。抵押权，是债务人或第三人在不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情况时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押权不是房地产使用权的概念。参见教材P52～53。

　　【答疑编号10700446,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。参见教材P53。

　　【答疑编号10700422,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P53。

　　【答疑编号10700425,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P53。

　　【答疑编号10700437,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。参见教材P54。

　　【答疑编号10700299,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是不可移动。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。参见教材P60。

　　【答疑编号10700317,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是不可移动。选项B错误，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。参见教材P60。

　　【答疑编号10700319,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。参见教材P60。

　　【答疑编号10700323,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。参见教材P60～61。

　　【答疑编号10700483,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是独一无二。独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。参见教材P61。

　　【答疑编号10700326,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。参见教材P62。

　　【答疑编号10700333,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。参见教材P62。

　　【答疑编号10700336,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是供给有限。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。参见教材P62。

　　【答疑编号10700341,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。

　　【答疑编号10700350,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。

　　【答疑编号10700356,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是易受限制。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。参见教材P65。

　　【答疑编号10700359,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P65。

　　【答疑编号10700362,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素多，变现能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66～67。

　　【答疑编号10700371,点击提问】

　　27、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是难以变现。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。参见教材P67。

　　【答疑编号10700366,点击提问】

　　28、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。参见教材P67。

　　【答疑编号10700383,点击提问】

　　29、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是保值增值。因为通货膨胀与增值率是同时增长的，名义增长率=3800/3000-1=0.266666667，实际增长率=(1+年名义增长率)/(1+年通货膨胀率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206，实际增值额=3000×0.206349206=619.047619万。参见教材P67～68。

　　【答疑编号10700378,点击提问】

　　30、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。参见教材P69。

　　【答疑编号10700399,点击提问】

　　31、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。参见教材P71。

　　【答疑编号10700283,点击提问】

　　32、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是按是否产生收益划分的房地产种类。收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产是不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。参见教材P73～74。

　　【答疑编号10700295,点击提问】

　　33、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产基本状况的描述应简要说明下列方面：名称、坐落、范围、规模、用途和权属。参见教材P74～76。

　　【答疑编号10700257,点击提问】

　　34、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。土地实物状况的描述主要说明下列方面：(1)土地面积;(2)土地形状;(3)地形、地势;(4)地质;(5)土壤;(6)土地开发程度;(7)其他，例如临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明气候条件(如光照、温度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉条件等。建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：(1)建筑规模;(2)建筑结构;(3)设施设备;(4)装饰装修;(5)空间布局;(6)建筑功能;(7)外观;(8)新旧成都;(9)其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。选项BCD属于区位因素。参见教材P76～78。

　　【答疑编号10700260,点击提问】

　　35、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。低于房地产开发用地还要说明规划条件。参见教材P78。

　　【答疑编号10700266,点击提问】

　　36、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。选项ABC属于实物因素。参见教材P79～81。

　　【答疑编号10700272,点击提问】

　　37、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。参见教材P80。

　　【答疑编号10700274,点击提问】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。参见教材P49～50。

　　【答疑编号10700469,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。参见教材P49～50。

　　【答疑编号10700473,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、因共同关系产生的成员权。参见教材P51。

　　【答疑编号10700449,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。参见教材P51。

　　【答疑编号10700438,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。选项E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。一宗房地产的位置是指该房地产所在的地方，包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街(路)状况、朝向、楼层。参见教材P54。

　　【答疑编号10700301,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。租赁权属于债权。参见教材P53。

　　【答疑编号10700427,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。此外，房地产交易不宜采取样品交易的方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房(或样板间)、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地査看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。

　　【答疑编号10700332,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】本题考查的是难以变现。选项A，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱;厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱;选项B，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;选项C，小商铺总价低，比大商铺容易变现;选项D，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;选项E，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66。

　　【答疑编号10700372,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 CE

　　【答案解析】本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

　　【答疑编号10700381,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】本题考查的是按用途划分的种类。旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、旅店、旅社、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。选项A属于商业房地产;选项E属于体育和娱乐房地产。参见教材P69。

　　【答疑编号10700395,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。参见教材P69～70。

　　【答疑编号10700400,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】本题考查的是按经营使用方式划分的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。参见教材P73。

　　【答疑编号10700293,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益状况的描述。房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。土地权益状况的描述主要说明下列方面：土地所有权状况;土地使用权状况;土地使用管制情况，对于房地产开发用地，还要说明规划条件包括：土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度;土地利用现状;出租和占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利;其他特殊情况。建筑物权益状况的描述，房屋所有权状况，出租或占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。其他特殊情况;其他。参见教材P78。

　　【答疑编号10704607,点击提问】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。参见教材P49。

　　【答疑编号10700475,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。建筑密度=400/(1000/2)=80%。参见教材P51。

　　【答疑编号10700429,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。参见教材P52。

　　【答疑编号10700431,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。参见教材P52。

　　【答疑编号10700442,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。参见教材P54。

　　【答疑编号10700433,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。用地红线外的基础设施和公共服务设施，即房地产外部的区位因素。参见教材P55。

　　【答疑编号10700300,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等)。参见教材P60～61。

　　【答疑编号10700320,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。参见教材P61。

　　【答疑编号10700330,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是用途多样。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。参见教材P63。

　　【答疑编号10700349,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是相互影响。外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也称为正的外部性、外部经济。参见教材P64。

　　【答疑编号10700354,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是易受限制。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。参见教材P65。

　　【答疑编号10700361,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是难以变现。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。参见教材P66。

　　【答疑编号10700373,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是保值增值。房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的，房地产价格一般是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着经济社会发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期、过度的投机炒作导致房地产泡沫后破裂带来的房地产价格大跌。参见教材P67。

　　【答疑编号10700382,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是按用途划分的种类。房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。参见教材P68。

　　【答疑编号10700396,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是保值增值。中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，一宗使用期限较长的土地，其价格虽然在使用期限的前若干年可能随着需求增加而呈现上涨趋势，但因为总有一天剩余期限会缩短为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的。不过，如果预计可以续期且续期的补地价较少或者完成了续期，则该房地产的价格又会高起来。参见教材P68。

　　【答疑编号10700391,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是按立法用语划分的种类。《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。参见教材P68。

　　【答疑编号10700392,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是按立法用语划分的种类。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。参见教材P68。

　　【答疑编号10700394,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。参见教材P70。