2019房地产估价师《理论与方法》章节精选试题：第七章_第2页

　　二、多项选择题

　　1、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的(　)都能够较准确的预测。

　　A、收益

　　B、经营方式

　　C、收益年限

　　D、市场状况

　　E、风险

　　2、净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣(　)以后得到的归因于房地产的收入。

　　A、有效毛收入

　　B、空置和租金损失

　　C、运营费用

　　D、抵押贷款还本付息

　　E、所得税

　　3、在求取净收益中，运营费用包括(　)。

　　A、房地产税

　　B、房地产折旧额

　　C、房屋保险费

　　D、水电费

　　E、维修费

　　4、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括(　)。

　　A、电费

　　B、水费

　　C、供暖费

　　D、房地产税

　　E、房地产改扩建费用

　　5、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是(　)。

　　A、试错法

　　B、移动平均法

　　C、曲线拟合法

　　D、线性内插法

　　E、指数修匀法

　　6、直接资本化法的优点不包括(　)。

　　A、计算过程较为简单

　　B、通常只需要测算未来第一年的收益

　　C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

　　D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

　　E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

　　四、简答题

　　1、某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。