2019房地产估价师《理论与方法》备考试题（三）_第2页

　　16、收益法适用的条件是房地产的()。

　　A、收益能够量化B、风险能够量化

　　C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。

　　A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%

　　答案：D

　　解析：此人应占有的土地份额={126-[(2400-800)/6000]*300}/800=5.75%.

　　18.按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

　　A、收益性B、用途C、市场性D、地段

　　答案：B

　　解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。

　　19.最能说明土地价格水平高低的价格是()。

　　A、土地单价B、基准地价C、楼面地价D、标定地价

　　答案：A

　　解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。

　　20.市场法的理论依据是()。

　　A、适合原理

　　B、替代原理

　　C、最高最佳使用原则

　　D、均衡原理

　　答案：B

　　解析：见教材。

　　21.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间，其价格应当()。

　　A、完全相同B、剧烈变动C、差距加大D、应当相近

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　22.有一宗房地产，土地面积1000平方米，其价格为1500元/平方米，建筑面积5000平方米，其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为()元/平方米。

　　A、950B、1000C、1200D、1250

　　答案：A

　　解析：(1250*5000-1000*1500)/5000=950元/平方米。

　　23.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。

　　A、重建成本B、重置成本C、完全成本D、重新购建价格

　　答案：A

　　解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。

　　24.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为()。

　　A、有效经过年数等于实际经过年数B、有效经过年数短于实际经过年数

　　C、有效经过年数长于实际经过年数D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　25.甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有()。

　　A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙;D、难以判断

　　答案：C

　　解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米，乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。

　　26.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价()。

　　A、逐渐降低B、逐渐升高C、可视为基本不变D、为零

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　27.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取()净收益作为估价依据。

　　A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低。

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　28.估价上折旧注重的是()。

　　A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价值的摊销与回收

　　C、重置价值的摊销与回收D、价值的减价修正答案：D

　　解析：见教材。

　　29.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为()元/平方米。

　　A、500B、200C、250D、100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米。

　　30.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为()万元。

　　A、100B、70C、60D、40

　　答案：B

　　解析：100-30=70万元

　　31.某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为()%.

　　A、40B、60C、50D、67%

　　答案：B

　　解析：30/50=60%

　　32.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为()万元。

　　A、323B、275C、273D、258

　　答案：B

　　解析：297/(1+8%)=275万元。

　　33.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元。

　　A、417B、500C、460D、450

　　答案：C

　　解析：先求出土地价值=(50-200*12%)/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。