2019房地产估价师《理论与方法》备考试题（二）_第2页

　　16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )

　　A. 4858

　　B. 5200

　　C. 2700

　　D. 6264

　　答案：B

　　解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200万元

　　17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元

　　A. 100

　　B. 42

　　C. 63

　　D. 77

　　答案：A

　　解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100万元。

　　18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元

　　A. 225.00

　　B. 237.50

　　C. 381.25

　　D. 395.83

　　答案：C

　　解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。

　　19.收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

　　A.最佳用途和最佳规模 B.最佳约度

　　C.最佳规模和最佳约度 D.最佳用途

　　答案：C

　　解析: 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系;另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

　　20、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示( )

　　A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增

　　B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减

　　C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增

　　D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减

　　答案：A

　　解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。

　　21、钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。

　　22、收益法适用的条件是房地产的( )

　　A. 收益能够量化

　　B. 风险能够量化

　　C. 收益或风险其一可以量化

　　D. 收益和风险均能量化

　　答案：D

　　解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

　　23、投资利润率的计算公式是( )

　　A. 开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　B. 开发利润/(土地取得成本+开发成本)

　　C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)

　　D.开发利润/开发完成后的房地产价值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。

　　24、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )

　　A. 2500万元

　　B. 3500万元

　　C. 3600万元

　　D. 3000万元

　　答案：C

　　解析： 20000 X 60% X 3000=3600万元。

　　25、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

　　26、一般来说，开发经营期的起点( )

　　A.与经营期的起点重合

　　B.与运营期的起点重合

　　C.与建造期的起点重合

　　D.与开发期的起点重合

　　答案：D

　　解析：见教材图示

　　27、路线价法主要适用于( )

　　A. 城市商业街道两侧土地的估价

　　B. 旧建筑物的估价

　　C. 新建筑物的估价

　　D. 拆迁房屋的估价

　　答案：A

　　解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

　　28、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )

　　A. 算术平均数

　　B. 中位数

　　C. 加权平均数

　　D. 众数

　　答案：D

　　解析：见教材。

　　29、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)

　　A. 单利计息的利息少，复利计息的利息多

　　B. 单利计息的利息多，复利计息的利息少

　　C. 单利计息的利息与复利计息的利息一样多

　　D. 无法知道

　　答案：A

　　解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。

　　30、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。

　　某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗

　　房地产的正常成交价格为( )元/m2。

　　A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25

　　答案：B

　　解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。

　　31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　解析：租赁期限内的年净收益=200*180*(1-30%)*12=302400元

　　租赁期限外的年净收益=200*200*(1-30%)*12=336000元

　　V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

　　32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。

　　A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　答案：D

　　解析: 根据教材111页直接比较公式，100/( )=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。

　　33、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑

　　物的成新率为( )%。

　　A.76 B.80 C.81 D.84

　　答案：C

　　解析:求成新率的公式：1-(1-残值率) X (有效经过年数 / 建筑物的经济寿命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

　　34.在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况

　　A. 有效经过年数

　　B. 实际经过年数

　　C. 剩余经过年数

　　D. 自然经过年数

　　答案：A

　　解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

　　35.( )是随着时间的推移而减少的。

　　A.原始价值 B.账面价值

　　C.市场价值 D.投资价值

　　答案：B

　　解析： 原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。