2018年房地产估价师考试理论与方法章节知识点训练题(7)_第2页

　　答案部分

　　一、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　第一种增加价值-180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54万元

　　第二种增加价值-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26万元。参见教材P328。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。参见教材P321。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。参见教材P322。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。参见教材P323。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。参见教材P322。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式;②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P323。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。参见教材P324。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。参见教材P327。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程复杂;静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。参见教材P328。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间及在发生时的金额。即要进行现金流量预测。这是考生在做大计算题时必须注意的地方，只有找准估价时点和各种收入、支出的时间，才能正确计算出运用假设开发法的估价结果。参见教材P328。

　　11、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　建设期包括前期和建造期。参见教材P331。

　　12、

　　【正确答案】 错

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　建设期的起点和开发经营期的起点相同。参见教材P331。

　　14、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。参见教材P331。

　　二、简答题

　　1、

　　【正确答案】 (1)确定估价时点。

　　估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。

　　(2)起始状态。起点——荒地;终点——五通一平熟地

　　设该成片荒地的总价为V：

　　开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

　　取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元)

　　土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

　　投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

　　(注：理解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是3年，土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5年)

　　转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)

　　(注：只计算卖方承担的税费;)

　　土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

　　(注：题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。“头饰”)

　　V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(亿元)