2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产的特性

第二节 房地产的特性

　　房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的;建筑物为人工建造，它固定在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产有十个特性：

　　一、不可移动(位置固定性)●

　　是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。房地产市场不是全国性、全球性市场，而是地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。

　　二、独一无二(独特性、异质性、非同质性、个别性)●

　　□每宗房地产都有自己的独特之处，没有两宗房地产是完全相同的。两处一模一样的建筑物，由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。

　　□房地产市场是不完全竞争的市场，价格千差万别且易受交易者的个别因素的影响

　　□房地产估价须对估价对象进行实地查看

　　□房地产之间具有一定程度的替代性，存在价格牵制→替代原则

　　三、寿命长久(耐久性)◎

　　□土地具有不可毁灭性，建筑物一经建造完成，其寿命通常可达数十年甚至上百年。

　　□由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。

　　□通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教科文卫体用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

　　□以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，其使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。

　　□建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或申请续期但依法未获准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上有重要意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值很低。

　　四、供给有限◎

　　□土地具有有限性和不可再生性，导致建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。一定区位、特别是好区位的房地产被人占用之后，占用者可获得生活或工作场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景，或可支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

　　□房地产供给有限，主要是因为房地产不可移动造成房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。

　　□增加房地产供给的途径：■向更远的平面方向发展 ■向更高的立体方面发展

　　五、价值量大◎ 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大

　　六、用途多样(用途的竞争、转换及并存的可能性)◎

　　□用途多样为空地所具有。土地上建有建筑物，用途即被限定，通常难以改变。

　　□多数土地可有多种不同的用途，在不同用途中还可选择不同的利用方式

　　□房地产的利用：■要符合城市规划等规定 ■不同用途及利用方式之间的竞争和优选

　　□土地利用选择的一般顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

　　七、相互影响◎

　　□房地产的相互影响。其利用对周围房地产产生影响;周围房地产利用状况对其产生影响

　　□房地产价值与自身状况直接相关，与周围房地产状况密切相关，受邻近房地产利用的影响

　　□房地产利用存在外部性。外部经济→无需花费代价 外部不经济→没有为此承担成本

　　八、易受限制◎

　　□政府对房地产的限制是通过4种特权来实现：1.管制权。增进公众安全、健康、道德和一般福利，直接限制某些房地产的使用。2.征收权。为社会公共利益的需要，强行取得单位和个人的房地产，但要给予补偿。3.征税权。4.充公权。在业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。

　　□房地产难以逃避不了未来制度、政策等变化的影响←不可移动→投资风险→长远政策重要

　　九、难以变现(流动性差、变现能力弱)

　　□价值量大、独一无二、不可移动等，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，通常要经过一个合理的较长时间才能脱手。

　　□不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。

　　□影响房地产变现能力的因素：①通用性。②独立使用性。③房地产价值大小。④可分割转让性。⑤房地产开发程度。⑥房地产区位。⑦该类房地产的市场状况。

　　十、保值增值○

　　□引起房地产价格上升的原因：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良：更新或添加设施设备，重新进行装饰装修，改进物业管理;②外部经济：进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局;③需求增加导致稀缺性增加：经济发展和人口增长带动房地产需求增加;④通货膨胀;⑤房地产使用管制改变：农用地转为建设用地，工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率。对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。