2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（34）

　　第五节　建筑物折旧的求取

　　一、建筑物折旧的含义和原因

　　估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但由于两者内涵不同而有着本质上的区别。估价上的建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其金额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从建筑物重新购建价格中扣除建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况进行在相应减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。

　　物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽;②正常使用的磨损，工业用途的建筑物分为受腐蚀和不受腐蚀的;③意外破坏的损毁，包括自然方面和人为方面;④延迟维修的损坏残存。

　　功能折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损失。造成的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念变更、建筑技术，出现了更好的建筑物等等。

　　经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素(供给过量、需求不足)，区位因素(景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变)、也可能是其他因素(政府政策变化、采取宏观调控措施)。可将经济折旧分为永久性的和暂时性的。

　　二、建筑物折旧的求取方法，可归纳为3类：①年限法;②市场提取法;③分解法。

　　1、年限法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日起开始到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说，就是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收人大于运营费用，即净收益大于0的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定、相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

　　建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄是在估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄。有效年龄可能短于也可能长于实际年龄：①建筑物的维修养护正常的，有效年龄与实际年龄相当;②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效年龄短于实际年龄;③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效年龄大于实际年龄。建筑物的剩余寿命有剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命，建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间。两者之和等于建筑物的经济寿命。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。每年折旧额是一个常数。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或大范围建筑估价摸底调查时用。

　　2、市场提取法，是利用含有与估价对象中的建筑具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地成本法公式反求出建筑物折旧。建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧　房地的价值，步骤有：①从当地房地产市场搜集大量的交易实例②从所搜集的交易实例中选取三个以上可比实例，要求与估价对象有类似折旧状况③对可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算交易情况修正，房地产状况调整(不对其中的折旧状况进行调整)，但不进行市场状况调整。④求取每个可比实例在其成交日期的土地重新购建价格，然后用换算修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。⑤求取每个可比实例在其成交日期时的建筑重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后的价值得出建筑物折旧⑥将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。若可比实例与估价对象的建筑物年龄相近，则可以将可比实例的总折旧率调整为估价对象的总折旧率，若两者相关较大则用总折旧率除以建筑物年龄转换为年平均折旧率，然后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率或年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物的折旧。建筑物经济寿命=1/年平均折旧率。建筑物成新率=1-总折旧率。