2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（34）_第2页

　　3、分解法，将建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，根据各自的具体情况分别采用适当的方法来求取。

　　物质折旧分为可修复项目和不可修复项目两类。预计修复费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之是不可修复的。对于可修复项目，其折旧额为使估价对象恢复到新的或相当新的状况下所必要的费用。对于不可修复的项目可根据剩余使用寿命是否短于整体建筑的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。最后将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加。即为物质折旧额。

　　功能折旧，功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步将它们分为可修复的和不可修复的。

　　对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的重建价格下的求取方法：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将①减去②即为增加该功能所超额的费用为折旧额。如果是采用具有该功能的重置价格，则减去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，便直接得到了扣除该功能缺乏引起折旧后的价值。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：①利用租金损失资本化法求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将①减去②即得到折旧额。其实就是用后①替换成了后①内容。

　　对于可修复的功能落后引起的折旧，与可修复功能缺乏引起的折旧相比折旧额增加了旧的设备尚未折旧的价值(按重置价格减去该落后功能设备已提折旧)减去了功能落后设备拆除后的净残值(拆除后回收的残值减去拆除费用)后的金额。对于不可修复的功能落后引起的折旧，与可修复的功能落后引起的折旧计算差不多，只是用租金损失资本化法求取缺乏该功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和替换在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用

　　功能过剩一般是不可修复的，功能过剩引起折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。功能过剩引起折旧还包括超额持有成本，可以利用超额运营费用资本化法，即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。公式有：

　　扣除功能过剩引起折旧后的价值=重置价格-超额持有成本

　　扣除功能过剩引起折旧后的价值=重建价格-无效成本-超额持有成本。

　　最后将功能缺乏的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起折旧相加就得到功能折旧额。

　　经济折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，因此先分清它是暂时性的还是永久性，然后可以根据收益损失期限不同，利用收益损失资本化求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。

　　三、求取建筑物折旧应注意的问题，

　　1、估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致，在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。

　　2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响，①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。约定不可续期的则按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。