2016年房地产估价师考试制度与政策第七章讲义第四节_第3页

　　成套房屋建筑面积的测算(两大部分)

　　套内建筑面积

　　套内房屋的使用面积

　　套内墙体面积

　　套内阳台建筑面积

        共有建筑面积的分摊

　　综合分析题

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设一普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70m2，阳台面积为6m2，套内墙体建筑面积为9m2，分摊共有建筑面积13m2。

　　李某所购房屋的建筑面积为(　)m2。

　　A.70　　B.76

　　C.83　　D.92

　　『正确答案』C

　　『答案解析』建筑面积等于套内建筑面积加上分摊的共有建筑面积=70+13=83。注意套内墙体建筑面积和阳台面积均已包含在套内建筑面积内。

　　签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请(　)

　　A.房屋预告登记

　　B.房屋所有权初始登记

　　C.房屋转移登记

　　D.商品房预售合同登记备案

　　『正确答案』A

　　.共有建筑面积的分摊

　　共有建筑面积的分类

　　按是否应当分摊分类

　　不应分摊的共有建筑面积

　　独立使用的地下室、车棚、车库

　　作为人防工程的地下室、避难室

　　用作公共休憩、绿化等场所的架空层

　　为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积

　　建筑在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房，均作为不应分摊的共有建筑面积

　　应分摊的共有建筑面积

　　作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、地下室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房建筑面积

　　单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙水平投影面积的一半

　　应分摊的共有面积按共有建筑面积的不同使用功能分类

　　幢共有建筑面积

　　功能共有建筑面积

　　本层共有建筑面积

　　在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。

　　A.用作公共休憩的架空层 B.本幢公共使用的电梯井

　　C.本幢的公共门厅 D.本幢的公共过道

　　『正确答案』A

　　根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有(　　)。

　　A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

　　B.建在幢内且为本幢服务的配电房

　　C.为多幢综合楼服务的物业管理用房

　　D.人防用的地下室

　　E.用作公共休息场所的架空层

　　『正确答案』ACDE

　　共有建筑面积分摊的原则

　　产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按文件或协议分摊

　　无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊

　　共有建筑面积分摊的计算公式

　　各户应分摊的共用公用面积=各户套内建筑面积×分摊比例系数

　　分摊比例系数=应分摊的共有公用总面积/参加分摊的各户套内面积之和

　　共有建筑面积分摊的方法

　　住宅楼-以幢为单元，按各套内建筑面积比例分摊

　　商住楼-按商业与住宅的建筑面积比例分摊成住宅或商业两个部分

　　住宅部分-分摊的共有面积加上本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积比例分摊

　　商业部分-分摊的共有面积加上本身的共有建筑面积，分摊至各层，再加上各层共有建筑面积，再按建筑面积分摊

　　综合楼-按功能参照商住楼的办法